Il est probable que vous ayez entendu au moins un de ces conseils :
« L’immobilier est une valeur sûre !
« Les maisons apprécient toujours ! »
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« Ne gaspillez pas votre argent en loyer ! »
« Posséder une maison est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine !
Le « rêve américain » de l’accession à la propriété est ancré dans notre culture, mais ce n’est pas un moyen garanti de créer de la richesse. En fait, selon votre situation et vos objectifs, l’accession à la propriété n’est peut-être pas la meilleure voie vers la sécurité financière pour vous.
Au cours du premier semestre de cette année, il semblait que les vendeurs de maisons du monde entier réalisaient des bénéfices considérables qui dépassaient de loin les rendements boursiers. Le prix médian d’une maison existante vendue en mai était de 407 600 $, un record et une hausse de près de 15 % par rapport à il y a un an, selon la National Association of Realtors. (s’ouvre dans un nouvel onglet). Mais après plusieurs hausses de taux de la Fed, les prix des maisons commencent à se refroidir – avec des estimations selon lesquelles les prix baisseront de 10% (s’ouvre dans un nouvel onglet) sur la plupart des marchés d’ici la fin de l’année.
Alors même que les coûts du logement commencent à baisser, les prix des maisons sur certains marchés sont encore tout simplement stupéfiants. Le prix médian d’une maison existante vendue dans la Silicon Valley au cours du premier trimestre de 2022 était de 1,88 million de dollars. Le prix médian dans les régions métropolitaines de Boston et de Denver a atteint plus de 600 000 $, tandis que le prix médian dans la région de Seattle est au nord de 700 000 $.
Mais rappelez-vous qu’il y a toujours des booms et des récessions dans le secteur de l’immobilier – et certains sont assez graves. Le krach immobilier des années 1990 a été principalement causé par des taux d’intérêt qui sont passés de 12 à 14 %. Les propriétaires avec de grosses hypothèques ont souffert, et les taux ont gardé les gens sur la touche ou ont rejoint les rangs des «pauvres de la maison».
Cependant, la crise immobilière de 2007 et 2008 a été un véritable signal d’alarme quant à la gravité de la situation. Alimentée par des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires à risque et subprime, une récession économique et une propension à traiter la valeur nette du logement comme un guichet automatique, la bulle immobilière a éclaté, laissant les propriétaires incapables d’effectuer des paiements et plongeant dans la saisie. D’autres se sont retrouvés gravement sous-marins avec leurs hypothèques, ce qui signifie qu’ils devaient plus que la valeur de leur maison.
Il existe de nombreuses raisons d’acheter une maison – et de nombreuses raisons d’attendre ou de se retirer complètement. Mais ne basez pas votre décision sur ces mythes courants concernant l’accession à la propriété.
Mythe n° 1 : une maison est un atout
Un actif est quelque chose que vous possédez. Un passif est une dette. Alors, une maison est-elle un atout ou un passif ?
C’est les deux. Oui, vous pouvez vendre une maison et, espérons-le, empocher un profit (actif), mais vous avez également un privilège sur la propriété (responsabilité). Une maison est un atout pour la société de prêt hypothécaire ou la banque, car ils gagnent de l’argent sur les intérêts hypothécaires que vous payez. Si vous ne remboursez pas le prêt, la banque récupère la maison.
En tant que propriétaire, vous devrez vendre la maison ou rembourser l’hypothèque pour en faire un actif.
Pour les propriétaires traversant la Grande Récession, leur maison était très certainement un passif et non un atout. En fait, certains se sont juste éloignés de leur « atout ».
Beaucoup de gens considèrent leur maison comme un atout pour leur retraite. Cela peut être vrai si vous vendez et réduisez vos effectifs ou si vous déménagez dans un endroit moins coûteux et investissez le produit de la vente. Mais la plupart des retraités restent sur place, souhaitant rester près de leur famille et de leur communauté et dans une maison remplie de souvenirs.
Si vous faites partie de ces retraités qui veulent rester sur place, vous pourriez envisager un prêt hypothécaire inversé comme moyen de puiser dans la valeur nette de votre maison pour les frais de subsistance. Les hypothèques inversées ont eu beaucoup de mauvaise presse dans le passé – la plupart bien méritées. Mais aujourd’hui, l’industrie est beaucoup plus réglementée et les prêts hypothécaires inversés garantis par le gouvernement peuvent être considérés comme assez sûrs. Ce n’est peut-être pas la bonne option pour tout le monde, mais c’est un moyen de transformer votre maison en un atout.
Mythe n° 2 : vous ne regretterez pas d’avoir acheté
Malgré des prix élevés, le taux d’accession à la propriété aux États-Unis (s’ouvre dans un nouvel onglet) augmenté de 1,3 point de pourcentage en 2020, la plus forte hausse annuelle jamais enregistrée. La génération Y représentait 43% de ces acheteurs de maison (s’ouvre dans un nouvel onglet) – le plus de toutes les générations – contre 37% l’année dernière. Beaucoup ressentent la pression d’acheter et vont à l’extrême pour y arriver.
La manière la plus courante dont les Millennials ont répondu au marché était d’augmenter le montant qu’ils étaient prêts à dépenser, 46 % s’attendant à maximiser leur budget. À une époque de flambée des prix du carburant et des aliments et de taux d’inflation sans précédent depuis les années 1970, cela pourrait constituer un risque financier dangereux.
Les milléniaux sont également plus disposés à prendre des décisions irréfléchies (s’ouvre dans un nouvel onglet) pour s’offrir une maison dans un marché concurrentiel, notamment en achetant une maison sans la voir (90 %), en achetant un réparateur nécessitant des réparations majeures (82 %) et en faisant une offre supérieure au prix demandé (80 %).
Le marché d’un vendeur peut conduire au remords de l’acheteur. Près des deux tiers des Millennials (s’ouvre dans un nouvel onglet) regretter d’avoir acheté une maison. Plus de la moitié (51 %) se sentent stressés ou anxieux à propos de l’accession à la propriété, et plus de 40 % craignent un éventuel effondrement du marché immobilier.
Être « pauvre de maison » n’est pas amusant.
Mythe n° 3 : Payer un loyer, c’est juste jeter de l’argent
Surtout dans un marché de vendeurs, il peut coûter moins cher de louer que d’acheter. Si vous devez déménager en raison d’un changement d’emploi ou si vous souhaitez simplement changer de logement, vous pouvez le faire plus facilement en tant que locataire. Vous n’avez pas à vous soucier de récupérer les frais de clôture si vous vendez seulement quelques années plus tard.
La location peut être une décision plus judicieuse si vous devez étirer votre budget pour acheter une maison ou épuiser vos économies. Si vous perdez votre emploi ou si vous subissez d’autres changements dans votre vie, vous pourriez perdre votre maison, ce qui aurait un impact négatif sur votre capacité à obtenir un crédit pendant des années.
Il y a d’autres raisons pour lesquelles la location peut avoir du sens. Si votre objectif est de vendre votre maison et d’en réduire la taille et d’en acheter une autre, vous n’économiserez probablement pas autant que vous le pensez.
Il y a encore l’entretien, les rénovations et les réparations à payer, sans parler des taxes foncières et des assurances. Si vous vendez puis louez, vous n’aurez peut-être pas à acheter une nouvelle tondeuse à gazon ou à réparer ou à engager des frais pour effectuer des réparations. Et en tant que locataire, vous devrez assurer uniquement vos biens, ce qui est moins cher qu’une assurance habitation.
Mythe n°4 : Tout le monde achète sauf moi
Dans un marché de vendeurs, les prix des maisons augmentent, souvent apparemment sans raison car les stocks sont serrés et il semble que tout le monde essaie d’acheter. Le vendeur détient les cartes, et l’acheteur a peu de pouvoir de négociation et ressent la pression de renoncer aux inspections ou de payer au-dessus du prix catalogue.
La FOMO (fear of missing out) est réelle, mais il peut être financièrement avantageux d’attendre le retour cyclique d’un marché d’acheteurs. Les marchés se corrigent. Et de plus en plus d’acheteurs potentiels se tiennent à l’écart et attendent. Le nombre d’Américains qui disent que ce serait le bon moment pour acheter une maison est tombé à 19% – le niveau le plus bas depuis octobre 2011 – selon une récente enquête de Fannie Mae (s’ouvre dans un nouvel onglet).
Mythe n° 5 : une maison est un meilleur investissement que la bourse
Comparé aux actions, l’accession à la propriété est un investissement inférieur, selon le professeur d’économie de Yale et lauréat du prix Nobel Robert Shiller. Il souligne des données selon lesquelles, sur une base ajustée en fonction de l’inflation, le prix moyen des maisons n’a augmenté que de 0,6 % par an au cours des 100 dernières années.
Au cours des 30 meilleures années du marché du logement (1976-2005), l’appréciation des prix réels n’a été en moyenne que de 2,2 % par an. Au cours des 30 pires années pour le logement (1895-1924), l’appréciation des prix réels a atteint en moyenne une perte de 2 % par an.
C’est en partie parce que l’accession à la propriété s’accompagne d’une multitude de coûts, notamment l’entretien, les taxes foncières, l’assurance et éventuellement l’assurance hypothécaire privée (PMI) et les frais HOA.
Et accéder à la propriété coûte cher. Les frais de clôture, avec les frais initiaux pour les taxes et les assurances, la recherche de titres et les points, entre autres frais, se situent entre 2 % et 6 % du prix d’achat.
Une maison de 350 000 $ avec des frais de clôture de 5 % vous coûtera plus de 17 000 $.
Mythe n° 6 : les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt
Ce n’est pas exactement un mythe, puisque les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires peuvent être déductibles d’impôt si vous détaillez, mais environ 90 % des contribuables prennent la déduction forfaitaire.
Si vous faites partie des 10 % qui détaillent, vous devrez faire des calculs pour décider si les économies d’impôt sont suffisantes pour faire de l’achat une décision financière judicieuse. Au cours des premières années de votre prêt hypothécaire, lorsque vous payez le plus d’intérêts, les économies d’impôt peuvent être substantielles.
Sachez que même si vous vivez dans une zone où la taxe foncière est élevée, le plafond de la déduction de la taxe foncière est de 10 000 $.
Si vous décidez d’acheter
Posséder une maison est plus qu’une simple décision financière. Si vous aimez faire des projets, l’accession à la propriété vous procurera des heures et des heures de divertissement de bricolage. Il y a la fierté d’être propriétaire et la possibilité de personnaliser votre environnement. Vous souhaitez peindre votre porte d’entrée en violet ? Allez-y (tant que votre HOA ne correspond pas à votre choix de couleur). Mettez cette balançoire dans le jardin pour les enfants.
Mais ne laissez pas les émotions obscurcir votre jugement financier. Vous obtenez peut-être ce réparateur à un prix avantageux, mais les coûts de réparation et d’entretien de la maison pourraient potentiellement grignoter ces économies. Même les maisons les plus récentes ont des coûts inattendus. Plus de 20 % des propriétaires de la génération Y (s’ouvre dans un nouvel onglet) disent qu’ils n’étaient pas préparés aux coûts de maintenance et d’entretien.
La règle générale est de s’attendre à dépenser 1 % à 3 % de la valeur de votre maison pour l’entretien de base. Sur une maison de 350 000 $, mettez de côté un minimum de 3 500 $ par année, soit environ 300 $ par mois. Les maisons plus anciennes auront probablement des coûts d’entretien plus élevés.
La possibilité de travailler à distance peut également jouer en votre faveur lorsque vous magasinez pour une maison. Alors que les prix des maisons sur certains marchés ont grimpé en flèche, il reste encore de bonnes affaires à trouver. À Buffalo et à Saint-Louis, le prix de vente médian est légèrement supérieur à 200 000 $. Le prix médian des maisons est inférieur à 300 000 $ à Philadelphie, Louisville, Kansas City et Milwaukee.
Je conseille à mes clients qui pèsent le pour et le contre de l’accession à la propriété d’imaginer la prochaine étape de leur vie, puis d’estimer quand cette étape se produira. Envisagez-vous de prendre votre retraite dans cinq ans et de prendre la route en camping-car ? Vous cherchez à fonder une famille dans deux ans et rêvez d’un hall central colonial de trois chambres ? Vous envisagez de retourner à l’école, de changer de carrière et éventuellement de déménager ? Aurez-vous besoin de rester dans la région pour aider à prendre soin de parents âgés?
Commencez par avoir une vision claire de vos besoins futurs, soyez honnête sur votre désir (ou pas) d’accession à la propriété et sur votre situation financière. Ce n’est qu’alors que vous pourrez évaluer la décision d’achat ou de location. Au lieu de succomber au « rêve américain », vous pouvez investir dans le rêve qui vous convient.
Si vous avez besoin d’aide pour faire des calculs, voici quelques calculatrices qui peuvent vous aider à démarrer.
Calculatrices de location ou d’achat :
Calculateurs d’abordabilité de la maison :
Titres offerts par Cetera Advisor Networks LLC, membre FINRA / SIPC. Services de conseil en placement offerts par CWM, LLC, un conseiller en placement inscrit auprès de la SEC. Cetera est sous propriété distincte de toute autre entité nommée. Carson Partners, une division de CWM, LLC, est un partenariat national de conseillers. Adresse : 14600 Branch Street, Omaha, NE 68154.
Cet article a été écrit par et présente les opinions de notre conseiller contributeur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès de la SEC (s’ouvre dans un nouvel onglet) ou avec la FINRA (s’ouvre dans un nouvel onglet).