ATLANTE – Avec la montée en flèche des prix des maisons au cours des deux dernières années, il est plus difficile que jamais de mettre un prix réaliste sur votre maison, sweet home. Mais si vous espérez vendre, vous êtes littéralement obligé de décider d’un prix demandé. Comment fixer un prix sans laisser d’argent sur la table ? L’expert immobilier de FOX 5, John Adams, partage les secrets de l’estimation des valeurs immobilières.
Avec le ralentissement de l’économie, les évaluations immobilières sont d’une importance cruciale. Si vous en demandez trop, votre maison languira sur le marché et sera utilisée par les agents comme exemple de maison hors de prix. D’un autre côté, personne ne veut laisser d’argent sur la table à la clôture.
Le secret de l’évaluation immobilière réside dans la définition du terme « juste valeur marchande » : la JVM est le prix auquel un vendeur typique s’engage à vendre et un acheteur typique s’engage à acheter. Cela devient en quelque sorte une prophétie auto-réalisatrice.
L’hypothèse ici est que l’acheteur et le vendeur connaissent le marché et ne subissent aucune pression indue pour accepter une vente. Et le prix final n’a pas besoin d’être juste. En fait, l’instance dirigeante de l’évaluateur, l’AIREA, a effectivement supprimé le mot équitable de la définition il y a quelques années, car le mot équitable est de nature largement subjective.
Les évaluateurs agréés utilisent une approche en trois étapes pour estimer ce qu’un acheteur type pourrait être prêt à payer pour un bien immobilier particulier. Regardons chacun :
1. Approche de remplacement
L’approche de remplacement suppose que votre maison est brûlée jusqu’au sol. Il ne reste plus que la terre elle-même. Nous devons donc maintenant répondre à deux questions : que vaut la terre ? Et combien en coûterait-il pour reconstruire une maison équivalente en dollars d’aujourd’hui ?
La valeur du terrain est fonction de sa localisation. Un terrain d’un demi-acre à Buckhead pourrait coûter un demi-million de dollars à lui seul. Ce même demi-acre dans la Géorgie rurale pourrait coûter beaucoup moins cher. Nous pensons généralement que la valeur du terrain représente environ 20 à 25 % de la valeur d’une maison typique dans ce même quartier.
Vient maintenant la partie délicate. Combien en coûterait-il pour reconstruire la maison qui a entièrement brûlé ? La réponse est généralement exprimée en dollars par pied carré de construction achevée. Mais l’expert sait qu’il est impossible de reconstruire exactement la même maison. Les codes ont changé, les matériaux ont changé, le travail professionnel a changé. Donc, en fin de compte, ce n’est qu’une supposition éclairée.
Le coût typique actuel des bonnes maisons de qualité standard en Géorgie est d’environ 150 $ par pied carré. Ainsi, une maison à ossature de 3 chambres et 2 salles de bain avec 2000 pieds carrés pourrait coûter environ 300 000 $ à construire. Ajoutez peut-être 25% pour le terrain (75 000 $) et nous envisageons une évaluation d’approche de remplacement de 375 000 $.
2. Approche par le revenu:
Une manière totalement différente d’estimer la valeur consiste à essayer de déterminer le revenu qu’un bien immobilier particulier pourrait générer au cours de sa durée de vie.
Cette approche est particulièrement utile lorsqu’il s’agit d’une propriété construite principalement à des fins d’investissement, comme un immeuble d’appartements ou un centre commercial. Malheureusement, lorsqu’il s’agit d’une maison unifamiliale, il est plus difficile d’établir une corrélation entre le loyer mensuel potentiel et la valeur. C’est parce que la grande majorité des maisons sont achetées pour être occupées par le propriétaire et non pour être louées. Et les propriétaires-occupants accordent souvent une grande importance à de nombreux facteurs moins tangibles. Par exemple, les écoles sont-elles bonnes ? La maison est-elle située près de l’église familiale ? Y a-t-il un ruisseau dans le jardin?
Donc, si la maison ci-dessus pouvait louer 2 400 $ par mois, elle pourrait générer 28 800 $ par an en loyer brut. Les experts du secteur utilisent un nombre appelé multiplicateur de loyer brut (GRM) pour estimer la valeur des revenus locatifs. Le GRM moyen actuel aux États-Unis est de 14,77, donc si nous multiplions 28,8kx 14,77, nous obtenons une valeur estimée d’environ 425 000 $.
3. Approche de vente comparable
L’approche de vente comparable utilise les ventes récentes à proximité de maisons similaires pour essayer de prédire ce qu’un acheteur type pourrait être prêt à faire en se basant sur des transactions passées.
Donc, si toutes les maisons du lotissement sont presque identiques et que trois ou quatre maisons ont été vendues au cours des 12 derniers mois pour 395 000 $ chacune, alors l’image devient beaucoup plus claire. La maison vaut 395 $.
Cependant, s’il existe une grande diversité de styles et de tailles de maisons, ce processus devient beaucoup plus difficile.
Par exemple, dans la section Druid Hills du métro d’Atlanta, il y a de nombreuses maisons historiques, et il n’y en a pas deux identiques. Certains sont des manoirs plus anciens, d’autres sont de modestes bungalows. Pour ne rien arranger, il n’y a quasiment pas de nouvelle construction sauf en cas de démontage.
Étant donné que la méthode de vente comparable est censée refléter le plus fidèlement le comportement typique de l’acheteur, cette approche est généralement considérée comme la plus indicative de la valeur marchande et a le plus de poids dans l’estimation finale de la valeur par l’évaluateur. Cela étant dit, les évaluateurs utilisent souvent les trois approches pour se faire une idée globale de l’évaluation.
En fin de compte, un évaluateur est embauché pour apporter un certain niveau de cohérence et de professionnalisme à l’évaluation des biens immobiliers. Ils mélangent connaissances, compétences et expérience dans leur métier. Mais l’essentiel est que toute évaluation est une estimation de la valeur à un certain jour. Ce sera probablement un nombre différent, haut ou bas, demain et le jour suivant et ainsi de suite.