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Vous feriez mieux d’agir rapidement si vous souhaitez contester votre bilan 2022. Et vous feriez mieux d’être prêt à faire de la paperasse, et vite.
Cette maison vaut-elle un million de dollars ? Pas sur ta vie. Mais si, comme s’en plaignait un propriétaire local, le propriétaire recevait une évaluation supérieure de 200 % à la précédente, la ville l’aurait évaluée à environ 1,5 million de dollars. Vous pouvez faire appel de votre évaluation si vous pensez que la ville l’a fait exploser ne serait-ce que d’un pour cent, bien que nous ne vous recommandons pas de le faire pour un écart aussi faible. Lisez la suite pour savoir comment. | Photo d’une maison à Mt. Airy : Berivan Ortega via Keller Williams Main Line
Si vous êtes propriétaire dans la ville de Philadelphie, il y a de fortes chances que vous vous demandiez combien vaut votre propriété selon la ville.
La ville a réévalué la valeur des propriétés pour la première fois en trois ans l’été dernier. Parce que la ville ne procède pas à des réévaluations annuelles et que le marché immobilier local a fait un bond en avant après cette dernière évaluation, de nombreux propriétaires ont reçu un choc par la poste : des évaluations qui ont augmenté de 31 % en moyenne.
Mais c’est en moyenne. Il y a eu des récriminations en ligne de la part de propriétaires fonciers qui disent que leurs valeurs imposables ont augmenté de 200% par rapport à la dernière fois que la ville a procédé à une réévaluation, en 2019.
Si vous tombez dans cette catégorie, ou même si vous ne pensez pas que la ville s’est trompée sur la valeur de votre propriété, vous avez encore le temps de faire quelque chose (mais pas beaucoup). Mais cela nécessitera de la paperasse, et cela vous aidera si vous faites appel à des professionnels pour vous aider dans les étapes.
Faire appel de votre évaluation à Philadelphie est un processus en deux étapes, car différentes agences effectuent l’évaluation et les appels – bien qu’il vous soit possible de sauter l’une des étapes.
L’organisme qui procède à l’évaluation est l’Office of Property Assessment (OPA). Dans un monde idéal, l’OPA est censée réévaluer la valeur des propriétés individuellement chaque année. Mais depuis une tentative de 2014 pour rendre exactes les valeurs qu’elle avait dans ses livres, elle n’a pas vraiment été en mesure de le faire.
Cette dernière évaluation est connue sous le nom de «réévaluation de masse», qui est un processus informatisé qui prend des données agrégées pour arriver à des chiffres qui reflètent plus ou moins la valeur réelle des propriétés individuelles. Si vous avez le temps et la force intestinale, ce document (PDF) explique la méthodologie utilisée pour réaliser l’évaluation.
Vern Anastasio, un avocat qui est l’un des principaux experts de la ville en matière de droit immobilier et de zonage, affirme que la pratique de la ville d’évaluations de masse peu fréquentes, par opposition à des évaluations individuelles plus fréquentes, crée des erreurs que de nombreux propriétaires doivent ensuite corriger.
« Je pense que la ville a tenté » de faire des évaluations précises et justes il y a quelque temps, dit-il. « Il y avait même ce problème d’évaluation de la valeur réelle auquel ils arrivaient. » Ici, il parle de cet effort de 2014, l’Initiative de valeur réelle (AVI). Ce projet a également introduit le processus d’appel à deux volets que nous avons actuellement en place.
« Mais, » dit Anastasio, « je ne vois aucune preuve qu’ils ont réellement abordé les graves problèmes d’évaluation. »
L’une des raisons du décalage de trois ans dans les réévaluations était que l’OPA souhaitait mettre à niveau ses ordinateurs vieillissants et éliminer un arriéré d’examens généré par la dernière réévaluation majeure. La pandémie de COVID a ralenti les deux processus.
Ensuite, en gommant davantage les travaux cette année, l’OPA a déclaré qu’une pénurie d’enveloppes l’empêchait d’envoyer par la poste des avis d’évaluations proposées aux propriétaires, comme l’exige la loi de l’État. Les propriétaires ne peuvent pas demander de révisions ou déposer des recours tant qu’ils n’ont pas reçu ces avis par la poste. La ville a publié les évaluations foncières proposées pour 2023 en mai, mais les avis n’ont été envoyés qu’au début de ce mois.
Cela met une contrainte de temps sur quiconque veut contester ses évaluations. Mais il est encore temps d’agir même à cette date tardive. Voici les étapes que vous devez suivre.
1. Demandez-vous si vous pouvez vraiment faire appel de votre évaluation. Anastasio dit qu’avant de vous engager sur la voie de l’appel, vous devriez vous poser une question sérieuse : « Si je devais mettre ma maison en vente demain, que demanderais-je ?
« Si le nombre que vous demandez est égal ou très proche de la valeur imposable », dit-il, « alors je ne prendrais pas la peine de faire appel. »
Même si vous n’avez pas l’intention de vendre votre maison, ce petit exercice mental en vaudra la peine. Mais si vous préférez ne pas poser cette question, il existe un autre moyen de déterminer si votre appel est susceptible de réussir. La ville dispose d’un site de cartes interactives, atlas.phila.gov, où vous pouvez trouver l’historique des ventes et les valeurs estimées des propriétés individuelles dans toute la ville. Vous pouvez utiliser ce site pour rechercher les valeurs de propriétés similaires à la vôtre dans votre quartier et comparer l’évaluation proposée par la ville avec ces chiffres.
2. Demander une révision de premier niveau. La prochaine étape de la contestation de votre évaluation est appelée « examen de premier niveau » et elle a lieu au sein même de l’OPA. Lors de l’examen de premier niveau, l’OPA vérifie ses calculs pour déterminer s’il peut avoir fait une erreur dans le calcul de son évaluation.
Vous devriez avoir reçu un formulaire de demande avec votre avis de projet de cotisation. Si vous avez perdu ou n’avez pas le formulaire, appelez l’OPA au 215-686-9200 pour demander un remplacement. Parce que la ville était si tardive dans la publication des avis, l’OPA a prolongé le délai de demande d’examens de premier niveau de deux semaines, jusqu’au 14 octobre.
3. Faites officiellement appel de votre évaluation. Dans la plupart des cas, il est peu probable que l’examen de premier niveau trouve une erreur qui amènerait l’OPA à réviser son évaluation. Dans ce cas, la seule façon de le contester est de déposer un recours auprès de la Commission de révision des impôts (BRT), l’agence municipale chargée d’entendre les litiges en matière d’évaluation.
Si vous êtes certain que votre évaluation est erronée, vous pouvez passer directement à cette étape. Mais avant de faire appel, Anastasio dit : « Trouvez un évaluateur et obtenez une évaluation de votre propriété. Si l’évaluation est, en fait, inférieure à la valeur estimée, alors vous avez quelque chose sur lequel vous pouvez construire un véritable attrait. Cette évaluation, prévient-il, ne devrait pas être du type «au volant», où quelqu’un passe juste devant votre propriété et la regarde.
Que vous alliez directement à l’appel ou que vous attendiez l’examen de premier niveau, Anastasio dit que « vous pouvez ensuite déposer votre appel auprès du BRT, et vous pourrez vous fier à l’évaluation qui vous a été fournie par un évaluateur. ”
Vous pouvez obtenir les formulaires d’appel sur le site Web de BRT. Si vous décidez de faire appel de votre évaluation auprès du BRT, la date limite imposée par l’État pour déposer votre appel est le premier lundi d’octobre. C’est le 3 octobre cette annéeune semaine à partir d’aujourd’hui.
Cependant, si vous demandez une révision de premier niveau maintenant, il y a de fortes chances que vous ne puissiez pas déposer votre appel avant la date limite. Et si vous le demandez après la fin de la semaine prochaine, c’est une certitude que vous ne le ferez pas.
Dans ce cas, vous devrez déposer un formulaire spécial pour demander au BRT un appel tardif de votre évaluation, ce que vous pouvez faire à tout moment après le 3 octobre. Une disposition de la loi de l’État permet aux propriétaires de déposer de telles requêtes, mais les appels tardifs ne sont accordés que dans des circonstances spécifiques. Plus précisément, lorsque des cas de « fraude ou son équivalent, de contrainte ou de coercition » ont causé le retard. La loi de l’État considère la « négligence de la part des fonctionnaires administratifs » comme l’équivalent de la fraude aux fins du dépôt d’une demande d’appel tardive.
Carla Pagan, directrice exécutive du BRT, affirme que le retard de la ville à publier des avis pourrait être un tel cas, et il semble certain que la prolongation de deux semaines du délai d’examen de premier niveau serait également admissible. Mais, dit-elle, il appartient au propriétaire individuel de fournir la preuve montrant qu’il a reçu son avis d’évaluation ou son examen de premier niveau trop tard pour déposer un appel dans les délais.
Si vous faites appel en utilisant le BRT nunc pro tunc (« maintenant pour alors ») formulaire de demande d’appel en retard, le BRT l’examinera, dit-elle. « Le BRT traitera les demandes au cas par cas », dit-elle, « mais je ne peux pas prédire ce que le conseil décidera. »
Fournir toutes les informations demandées sur le formulaire « Pétition demandant l’autorisation de faire appel de la valeur marchande tardive (Nunc pro Tunc) » augmentera les chances que le BRT le considère favorablement, alors préparez vos documents si vous suivez cette voie. Ici, vous voudrez peut-être consulter un avocat qui peut vous aider dans cette affaire. Anastasio vous recommande également d’en consulter un avant que votre appel ne soit soumis au BRT, et la ville vous permet également de demander à un avocat ou à une autre personne de soumettre les demandes de révision et les documents d’appel en votre nom.
Et que vous obteniez ou non cet avocat, vous devez être prêt à ce que votre affaire prenne un certain temps. La dernière fois que la ville a procédé à une réévaluation, en 2019, le BRT n’a pas été en mesure de régler tous les plus de 10 000 appels qu’il a reçus à la fin de l’année civile.