Le téléphone a pratiquement cessé de sonner chez l’agent immobilier Mullucks à Bishop’s Stortford – à l’exception des appels d’acheteurs avec de mauvaises nouvelles concernant l’effondrement des chaînes.
Depuis le mini-budget du chancelier Kwasi Kwarteng il y a deux semaines, un froid s’est répandu sur le marché du logement de la ville de banlieue du Hertfordshire. Les chiffres d’audience, les prix de l’immobilier et la confiance des clients se refroidissent rapidement après que les prêteurs ont conclu des milliers de transactions hypothécaires, pour revenir avec des taux d’intérêt beaucoup plus élevés.
Jusqu’à présent ce mois-ci, Mullucks n’a eu que 20 visionnements, contre 232 pour tout le mois de septembre, alors que la saison cruciale des ventes d’automne menace de s’estomper avec un gémissement.
Un acheteur a appelé le bureau mercredi matin pour dire que l’hypothèque qui leur avait été proposée coûterait désormais 3 000 £ par mois, bien plus que leur devis initial, ce qui signifie qu’ils ne pouvaient plus se permettre la maison qui les intéressait, explique William Wells, résidentiel directeur des ventes.
« Le résultat est que votre argent ne va pas aussi loin. Les gens disent : « J’espérais pouvoir l’acheter, mais il n’est plus disponible. Ils doivent viser plus bas », déclare Wells, un vétéran de quatre décennies dans le secteur des agences immobilières.
Wells s’attend à ce que le nombre total de visionnages en octobre soit en baisse de 50 % par rapport au mois précédent. « C’est une baisse assez importante », ajoute-t-il.
De bonnes écoles, de grandes maisons victoriennes et édouardiennes et des liaisons rapides vers Londres – le train jusqu’à Liverpool Street prend 40 minutes – signifient que les maisons familiales de Bishop’s Stortford se vendent souvent plus d’un million de livres sterling. Mullucks, qui appartient à la chaîne d’agences immobilières Hunters, s’adresse également aux primo-accédants qui déménagent de Londres, mais ne veulent pas être trop loin de la capitale.
Le bourg, que l’agent immobilier décrit comme « en hausse » – était un lieu recherché pour ceux qui quittaient la capitale à la recherche de plus d’espace pendant la pandémie, une tendance qui s’est poursuivie car de nombreuses personnes se sont définitivement déplacées vers travailler à domicile.
Autour de la gare, de nouveaux immeubles d’appartements voient le jour pour répondre à cette demande. Cependant, les turbulences qui se préparent sur le marché du logement menacent de mettre un terme à cette croissance.
Le taux moyen d’un nouveau prêt hypothécaire fixe de deux ans a dépassé 6 % pour la première fois depuis 2008, selon les dernières données de Moneyfacts. La moyenne est passée de 4,74% le 23 septembre, jour du mini-budget. Au début du mois de décembre de l’année dernière, il était de 2,34 %.
Les taux plus élevés rongent les revenus des ménages à un moment où l’inflation est de 9,9 %, près d’un sommet de 40 ans. Pour les 300 000 emprunteurs estimés qui sortent d’un accord à taux fixe tous les trois mois, et ceux à taux variables, d’énormes tranches de revenus sont désormais englouties par les coûts hypothécaires.
L’équipe Mullucks a déjà vu ces taux plus élevés se traduire par une baisse des prix de vente. En septembre, le prix de vente moyen était de 104 %, ce qui signifie que les propriétés étaient supérieures de 4 % au prix demandé, mais ce chiffre est tombé à 98 % au cours du mois à ce jour, indiquant qu’une chute des prix de l’immobilier a commencé.
Cette tendance se reflète dans tout le pays, les dernières données d’Halifax indiquant une baisse des prix de 0,1 % en septembre. La banque a déclaré que le marché, qui était presque stable depuis juin, ralentissait désormais de manière plus significative en raison de la hausse rapide des coûts d’emprunt, rendant l’achat d’une propriété inabordable pour un plus grand nombre de personnes.
Le prix moyen des maisons au Royaume-Uni est désormais de 293 835 £, le rythme de la croissance annuelle ayant ralenti pour le troisième mois consécutif, passant de 11,4 % en août à 9,9 % en septembre.
Le problème a un effet d’entraînement sur les vendeurs potentiels qui se font maintenant dire que leur maison est susceptible d’aller chercher un prix inférieur et envisagent d’attendre que le marché reprenne avant d’essayer de vendre. Pour ceux qui ne peuvent pas attendre pour déménager, ils risquent de vendre leur maison pour beaucoup moins qu’elle ne valait il y a quelques mois.
« Le marché a été le marché le plus étrange depuis 24 ans ; cela a changé », explique Martin Nash, le responsable des ventes résidentielles chez Mullucks. Son conseil aux vendeurs inquiets de ne pas obtenir la juste valeur de leurs propriétés est « ne forcez pas le marché, laissez le marché trouver le chiffre ».
« Avec ce marché, les taux d’intérêt, les droits de timbre et tout le reste, il suffit de le mettre sur [the market] au juste prix. Si ça vaut plus, ça rapportera plus », ajoute-t-il.
Un vendeur, qui a demandé à rester anonyme, avait déjà été informé que sa maison individuelle de cinq chambres pourrait être évaluée à 1,2 million de livres sterling – une propriété similaire dans la région vendue pour environ ce montant au cours de l’été. Mais lors d’une évaluation mercredi, on lui a dit de s’attendre à un prix demandé dans la région de 900 000 £.
« Une inquiétude est qu’en fait, j’ai raté le marché, et je sais que je vais déménager d’ici dans les cinq prochaines années, alors je me blâme de ne pas avoir bougé plus rapidement l’été », dit-il. « Je suis dans une position relativement chanceuse. Je n’ai pas à déménager, je le veux, mais je veux la meilleure offre pour moi et ma famille.
Le marché tumultueux a provoqué une incertitude quant à l’opportunité de vendre sa maison maintenant ou d’attendre une évaluation plus élevée plus tard – ce qui signifie qu’il devrait retirer l’offre qu’il a faite sur une autre propriété.
« Cela doit être infernal d’essayer d’obtenir un prêt hypothécaire en ce moment », dit-il, faisant craindre une « baisse des valorisations tout au long de la chaîne ».
Ce scénario se joue déjà dans certaines chaînes de logement. Wells parle d’un acheteur dont l’offre de prêt hypothécaire s’est récemment épuisée et s’est ensuite vu proposer une nouvelle offre à un taux beaucoup plus élevé. À leur tour, ils ont demandé au vendeur de réduire de 20 000 £ le prix pour compenser la différence – ce qui a été accepté.
Les retards sont courants lors de l’achat d’une maison, mais leur longueur s’est allongée au cours des 40 années d’activité de Wells. Auparavant, il fallait cinq semaines entre l’accord d’une vente et l’échange de contrats, maintenant un délai de 20 semaines est normal.
Les acheteurs, les vendeurs et les agents trouvent cela frustrant dans des conditions de marché plus calmes, mais les retards sont plus difficiles à un moment où une offre de prêt hypothécaire expirée pourrait rendre la propriété en question inabordable pour l’acheteur.
« C’est une maison mais c’est aussi une maison, tu t’es investi, et [if it falls through] vous ne pouvez absolument rien y faire », déclare Wells.