Obéir à la règle d’or de vendre avant d’acheter en matière d’immobilier n’est pas toujours dans votre meilleur intérêt.
Après des mois de recherche, vous trouvez la maison de vos rêves dans une banlieue bien tenue à un prix avantageux et vous voulez l’acheter avant tout le monde. Mais que faites-vous si vous n’avez pas vendu votre demeure actuelle, qui a sa propre hypothèque attachée ? Une option est un prêt relais.
Il fait exactement ce que son nom l’indique. Il sert de passerelle entre la vente d’un bien et l’achat d’un autre. Ces types de prêts sont conçus pour couvrir le prix d’achat d’une deuxième propriété et donner à l’emprunteur le temps de vendre sa propriété existante.
Mais avant de signer sur la ligne pointillée, de nombreux aspects de ce type de prêt doivent être pris en compte, tels que les frais d’intérêt et les conditions. Comme il s’agit de prêts à court terme, les frais d’intérêt ont tendance à être plus élevés, mais pas toujours.
Le site de comparaison ratecity.com.au répertorie les prêts relais avec des taux d’intérêt de plus de 6 %, mais aucun d’entre eux ne provient de grandes banques.
Le courtier en hypothèques homeloanexperts.com.au, qui comprend les quatre principales banques ainsi que d’autres sur son panel, affirme que certaines banques facturent désormais des taux d’intérêt standard pour les prêts relais.
« Dans le passé, les banques facturaient un taux d’intérêt plus élevé pour les prêts relais, mais maintenant, certains prêteurs appliquent des taux d’intérêt variables standard », explique le site homeloanexperts.com.au. « Les frais de dossier (généralement environ 600 $) sont les mêmes et vous n’avez pas à vous soucier des frais de rupture ou des frais de libération pour rembourser le prêt rapidement. Gardez à l’esprit que la plupart des prêteurs n’approuveront généralement pas un prêt relais si vous êtes susceptibles de vendre le bien en moins de trois mois. »
Avec la plupart des prêts relais, vous disposez d’un temps limité pour vendre votre propriété – généralement 12 mois, mais parfois moins – avant que le prêt ne vous soit retiré.
Soyez réaliste sur le prix
Lorsque vous vendez avant d’acheter, vous savez exactement combien vous pouvez vous permettre de payer pour votre nouvelle maison. Lorsque vous achetez avant de vendre, il est très important d’avoir une vision précise de la valeur de votre maison actuelle afin de pouvoir établir un budget réaliste pour votre nouveau logement.
Parce que beaucoup d’entre nous ont tendance à exagérer la valeur de notre propriété, vous devriez envisager d’investir dans une évaluation par un évaluateur. Ce sera généralement beaucoup plus réaliste que le point de vue d’un agent immobilier optimiste.
Vous devez également savoir si les prix dans la région où vous vendez augmentent – très bien s’ils le sont – ou baissent, ce qui n’est pas bon du tout.
Vous ne voulez pas être obligé de vendre votre propriété d’origine à un prix inférieur à celui que vous espériez simplement pour remplir les conditions de votre prêt relais.
La plupart des gens s’adresseront à leur prêteur hypothécaire actuel s’ils veulent un prêt relais. Mais si votre prêteur ne les offre pas, ou si vous n’êtes pas satisfait de leur offre, vous devrez faire le tour. Un nouveau prêteur peut insister pour reprendre le prêt existant, ce qui signifie rembourser le prêteur existant. S’il s’agit d’un prêt à taux fixe, une résiliation anticipée peut vous obliger à payer des frais de résiliation.
Plus récemment, des prêteurs spécialisés dans les technologies financières sont entrés dans l’espace des prêts relais, détectant une petite lacune sur le marché, en particulier pour les prêts relais à plus court terme et les délais d’approbation plus rapides.
Par exemple, bridgit.com.au (anciennement TechLend) propose des prêts allant de 250 000 $ à 4 millions de dollars couvrant jusqu’à 75 % de la valeur de vos propriétés pendant une période maximale de six mois. Il n’offre également aucun remboursement jusqu’à l’échéance et un traitement des demandes 24 heures sur 24, mais avec des frais d’installation à partir de 1,65 % et des taux d’intérêt à partir de 6,49 % (taux de comparaison de 6,67 %), ce n’est pas l’option la moins chère.
Le prêt immobilier plus d’Auswide était le prêt relais le moins cher sur le site Web ratecity.com.au au moment de la rédaction. Elle offre jusqu’à 80 % de la valeur de vos propriétés à un taux d’intérêt de 6,26 % (taux de comparaison de 6,41 %). Et si vous magasinez, vous pourriez bien obtenir une meilleure offre que cela, surtout si vous avez 50 % ou plus de valeur nette dans votre propriété actuelle et un dossier impeccable avec votre prêteur.
Comment fonctionne le prêt
Le montant total que vous empruntez dans le cadre d’un prêt-relais est appelé le « pic d’endettement ». Il comprend le solde du prêt sur votre maison existante, le prix d’achat de la nouvelle maison et tous les frais d’achat, tels que les droits de timbre et les frais juridiques et de prêteur.
Les remboursements minimaux d’un prêt relais seront généralement calculés sur la base des intérêts uniquement et, dans certains cas, ces intérêts peuvent être capitalisés jusqu’à ce que la maison existante soit vendue, c’est-à-dire accumulés et ajoutés à la dette maximale.
Une fois que vous vendez votre première propriété, le produit net de la vente – le prix de vente moins les frais de vente – est utilisé pour réduire le pic d’endettement. La dette restante devient alors la « dette finale », qui est remboursée comme une hypothèque standard.
Un exemple sur le site du courtier hypothécairechoice.com.au l’explique bien. Si vous avez une propriété existante avec un solde de prêt de 200 000 $ et que les fonds requis pour la nouvelle propriété sont de 500 000 $, vous pourrez peut-être emprunter jusqu’à 700 000 $, votre «dette maximale».
Vous avez maintenant une dette à court terme de 700 000 $, sur laquelle des intérêts sont payables, en attendant la vente de votre propriété existante. Vous pourrez peut-être capitaliser les intérêts courus sur la dette maximale, si votre prêteur offre cette fonctionnalité, ce qui signifie que votre dette continuera d’augmenter jusqu’à ce que vous commenciez à effectuer des remboursements ou que la vente de votre propriété existante soit conclue.
L’exemple de Mortgage Choice suppose que vous payez des intérêts et que votre dette maximale reste à 700 000 $. Vous vendez votre propriété et le produit net de 400 000 $ est affecté à votre endettement maximal, ce qui vous laisse une dette finale de 300 000 $. À partir de ce moment, vous êtes sur un produit hypothécaire standard avec des remboursements réguliers.
Pourquoi vous en voudriez un
Selon Mortgage Choice, les deux principales raisons d’envisager un prêt relais sont les suivantes :
1. Capitalisation des intérêts
Si votre capacité de service n’est pas tout à fait suffisante pour couvrir les remboursements des deux propriétés, un prêt relais avec une fonction de capitalisation des intérêts peut être une solution appropriée, pour vous permettre de respirer financièrement en attendant la vente de votre propriété existante.
2. Prêt à 100% sur le nouveau bien
Un prêt relais peut vous permettre d’emprunter jusqu’à 100% du prix d’achat de votre nouveau bien, plus les frais associés. Ceci est particulièrement utile si vous avez acheté une propriété qui dépasse votre capacité d’emprunt actuelle mais qui deviendra abordable une fois que vous aurez vendu votre propriété existante.
Mais, bien sûr, les risques sont substantiels, surtout si vous permettez à votre intérêt de capitaliser. Cela signifie que vous paierez des intérêts sur les intérêts.
Vous pouvez atténuer cela en effectuant des remboursements, alors recherchez un prêteur qui le permet.
L’autre grand risque est que vous n’obteniez pas le prix dont vous avez besoin pour la propriété que vous vendez. Dans le pire des cas, votre prêteur peut intervenir et vous pourriez perdre votre maison si vous n’êtes pas en mesure de rembourser le prêt à la date d’échéance. Dans la plupart des cas, si vous ne vendez pas votre maison existante pendant la période de transition, vos prêteurs factureront un taux d’intérêt plus élevé.
Beaucoup exigeront également que vous commenciez à rembourser le principal et les intérêts sur la dette maximale pour rembourser les deux prêts. Cela peut entraîner un stress financier.
Qui serait éligible
1. La valeur nette de la propriété
Pour évaluer le montant que vous pouvez emprunter, les prêteurs examineront la valeur nette de votre maison existante. Généralement, plus vous avez de fonds propres, plus vous pourrez emprunter.
2. Mettre fin à la dette
De nombreux prêteurs offrent un financement relais à condition qu’il y ait une dette finale. Si ce n’est pas le cas, comme dans le cas d’une réduction des effectifs, les frais associés à votre prêt relais peuvent être plus élevés.
3. Dette finale maximale
Celle-ci ne peut pas être supérieure à la valeur de votre nouvelle propriété. Si c’est plus de 80% de la valeur de votre nouvelle propriété, vous pourriez être responsable de l’assurance hypothécaire des prêteurs (LMI).
4. Contrat de vente
Certains prêteurs exigent une preuve que votre propriété existante a été vendue – par exemple, un contrat de vente avec une longue période de règlement – comme condition préalable à l’approbation.
Passer d’un appartement à une maison
Jim et Nancy vivent dans un appartement en ville, avec un solde hypothécaire de 300 000 $, qu’ils ont l’intention de vendre pour acheter une nouvelle maison, selon un exemple hypothétique sur le site homelaonexperts.com.au.
Mais avant de pouvoir vendre l’appartement, ils voient une maison à bon prix dans un emplacement idéal. Ils ne veulent pas passer à côté, alors ils demandent un prêt relais et sont approuvés, au cours desquels le prêt existant de 300 000 $ du couple devient le prêt relais, avec une durée de prêt maximale.
de 12 mois.
Pour la nouvelle maison, le couple est approuvé pour un prêt immobilier de 600 000 $, ce qui signifie qu’ils ont une dette combinée de 900 000 $ (la dette maximale). Pendant la période de transition, le couple ne rembourse que les intérêts. Ils vendent leur appartement au bout de six mois pour 400 000 $ et utilisent 300 000 $ pour régler leur solde hypothécaire initial sur la propriété. Cela leur laisse 100 000 $, qu’ils décident d’utiliser pour réduire l’hypothèque de leur nouvelle propriété à 500 000 $.
Mais que se passe-t-il si l’alternative se produit et 12 mois plus tard, l’appartement n’est pas vendu ? La banque intervient pour aider à la vente de la propriété du couple pour la meilleure offre de 270 000 $, mais le produit de la vente ne suffit pas à rembourser le prêt de l’appartement.
Ainsi, le manque à gagner de 30 000 $ est ajouté au nouveau prêt immobilier, sous réserve d’approbation. Cela augmente le solde du prêt immobilier à 630 000 $.
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