Vous songez donc à investir dans l’immobilier. Que vous rêviez de devenir le prochain magnat de l’immobilier ou que vous souhaitiez simplement un duplex pour vous aider à payer votre hypothèque, il existe de nombreuses raisons impérieuses pour lesquelles vous voudrez peut-être cibler un type de propriété particulier : la maison multifamiliale.
Comme son nom l’indique, les maisons multifamiliales abritent plus d’un groupe de personnes dans un même bâtiment ou complexe (par opposition à une maison unifamiliale). Ils offrent beaucoup de potentiel de revenu et d’appréciation de la propriété, mais il y a aussi plus de responsabilités et de risques
Voyons comment fonctionne l’investissement dans des maisons multifamiliales, ainsi que les avantages et les inconvénients.
Que sont les maisons multifamiliales ?
Les maisons multifamiliales se composent de plusieurs unités de logement séparées sous le même toit ou complexe. Chaque unité a une adresse unique avec une entrée et des espaces de vie séparés des autres. Il existe de nombreux ménages/locataires différents, mais un seul propriétaire d’immeuble, qui peut être un particulier ou une personne morale.
Selon les dernières données du US Census Bureau, les maisons multifamiliales représentent plus de 30% des logements aux États-Unis, il y a donc beaucoup de potentiel de croissance et d’opportunités d’investissement. Pour l’investisseur, ces types de maisons sont génératrices de revenus, offrant des flux de trésorerie stables grâce aux loyers payés par les locataires. Il y a aussi le potentiel pour que l’immobilier prenne de la valeur au fil des ans.
Types de maisons multifamiliales
Les maisons multifamiliales sont très variées, le nombre d’unités allant de deux à 2 000. Les différents types de maisons multifamiliales dans lesquelles vous pouvez investir incluent :
- Duplex, triplex et quadruplex. Ces propriétés ont respectivement deux, trois ou quatre unités. Vous pourrez peut-être « pirater » ce type de propriété en vivant dans une unité et en louant les autres. Souvent, ceux-ci sont admissibles à des hypothèques régulières ou à un financement par propriétaire occupant.
- Appartements. Les immeubles d’appartements ont plusieurs unités et appartiennent à une seule entité. La gestion est généralement sur place. Vous aurez besoin d’un prêt commercial pour financer ce type de propriété.
- copropriétés. Les condos ressemblent souvent à des appartements, bien qu’ils puissent également prendre la forme de maisons en rangée ou en rangée. Contrairement aux appartements, qui ont tendance à être des locations, les condos appartiennent à des particuliers, bien que les espaces communs soient partagés et gérés par une association de propriétaires (composée des résidents du condo).
- Usage mixte. L’unité multifamiliale à usage mixte combine des logements avec des espaces de vente au détail, commerciaux, de divertissement ou culturels.
- Logement étudiant. Construits à proximité des universités, ces complexes sont conçus pour répondre aux besoins des étudiants.
- Limité par l’âge. En règle générale, ces types de maisons multifamiliales limitent l’occupation aux personnes âgées de 55 ans et plus. Les bâtiments, les équipements, les caractéristiques et les activités sont adaptés aux personnes de ce groupe d’âge.
- Revenu limité. Le logement subventionné aide les personnes à faible revenu à se payer un logement. Le gouvernement fédéral travaille souvent avec des promoteurs pour construire ces logements. Vous pourrez peut-être accepter les bons fédéraux de choix de logement si vous investissez dans ce type de propriété.
Investir dans des maisons multifamiliales
Investir dans des propriétés multifamiliales – connu sous le nom d’investissement multifamilial – n’est pas pour les faibles, ni passif. C’est beaucoup de travail et il y a des choses importantes que vous devrez considérer avant d’investir votre argent durement gagné dans une propriété multifamiliale.
Une chose clé à savoir, tout d’abord : les maisons multifamiliales peuvent être considérées comme des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux. Les petites maisons multifamiliales, celles de quatre logements ou moins, sont classées comme propriétés résidentielles; propriété multifamiliale commerciale a cinq unités ou plus. La différence peut être importante en matière de financement.
Comment financer une propriété multifamiliale
Le financement d’une propriété multifamiliale dépend du nombre d’unités qu’il y a dans la propriété que vous achetez.
Pour quatre unités ou moins, vous pourrez peut-être financer la propriété comme une maison unifamiliale avec un prêt conventionnel. Cela signifie que les responsables du marché hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac soutiendront et pourraient éventuellement acheter le prêt, ce qui le rend finalement moins cher à offrir aux prêteurs. Vous pouvez également être en mesure de le financer avec un prêt FHA, ce qui signifie que vous pouvez mettre moins d’argent que les 20 % conventionnels requis par la plupart des prêteurs privés.
Si la propriété que vous souhaitez acheter compte cinq unités ou plus, vous aurez cependant besoin d’un prêt commercial. Les hypothèques commerciales ont des conditions différentes de celles des hypothèques résidentielles. Ils ont tendance à courir plus court, pour une chose. En outre, le prêteur tiendra compte des revenus projetés des loyers en tenant compte du montant qu’il est prêt à vous prêter, ainsi que des taux d’intérêt qu’il vous proposera.
La gestion
La bonne gestion d’un immeuble de rapport est essentielle. Mais avec plusieurs unités, il y a beaucoup plus de responsabilités. Bien que cela réduise vos bénéfices, vous voudrez peut-être embaucher un gestionnaire immobilier professionnel pour superviser les choses et, à moins que vous ne soyez doué de vos mains, et un surintendant ou un préposé à l’entretien sur place. À tout le moins, vous voudrez peut-être qu’un comptable tienne les livres.
Assurance et impôts
Les propriétés multifamiliales entraîneront des coûts plus élevés partout – et cela comprend l’assurance propriétaire et les taxes foncières. Mais bien que vous deviez vous préparer à une facture fiscale plus élevée, il existe également plus de possibilités de compenser les impôts avec des propriétés multifamiliales.
« Les impôts sont une autre grande raison pour laquelle les gens devraient investir dans des logements multifamiliaux », déclare Ryan Pineda, investisseur immobilier et PDG de Tykes. « Il existe des opportunités de séparer les coûts, d’amortissement bonus et de rezonage pour augmenter considérablement la valeur. »
règlements de zonage
Les règlements de zonage détermineront où les propriétés peuvent être situées et ce que vous pouvez en faire. Les lois de zonage autoriseront les propriétés multifamiliales dans certaines zones de la ville et pas dans d’autres. Vous voudrez également garder à l’esprit les ordonnances de zonage si vous envisagez de convertir une propriété (comme des appartements en condos ou des propriétés commerciales en logements résidentiels).
Raisons d’investir dans l’immobilier multifamilial
L’immobilier multifamilial offre des avantages distincts par rapport aux autres types d’immeubles de placement.
Générer des revenus
Les propriétés multifamiliales sont conçues pour les flux de trésorerie. L’espace de chaque unité est utilisé aussi efficacement que possible pour attirer plus de locataires et plus de profit. Ils peuvent offrir beaucoup plus de revenus que la location d’une maison unifamiliale.
Constituez votre portefeuille immobilier plus rapidement
Si vous cherchez à devenir un investisseur immobilier sérieux, les propriétés multifamiliales pourraient vous permettre d’accumuler un grand nombre d’unités plus efficacement.
« Vous avez la possibilité d’investir dans des transactions plus importantes et d’acquérir plus d’unités rapidement, ce qui facilite grandement la gestion », déclare Pineda. « Au lieu d’avoir à acheter et à réparer 30 maisons unifamiliales et à gérer 30 prêts différents, vous effectuez un achat d’une propriété multifamiliale avec 30 ou même 300 unités en une seule transaction. »
Augmenter stratégiquement la valeur de la propriété
La propriété multifamiliale offre également aux investisseurs la possibilité d’une appréciation du capital, s’ils décident un jour de vendre. « Les propriétés multifamiliales sont d’excellents investissements puisque la valeur de la propriété est basée sur le revenu d’exploitation net que vous avez, et non sur le prix de vente de l’appartement voisin », explique Pineda. « Vous êtes récompensé pour l’argent que vous pouvez gagner et il existe des moyens stratégiques d’être créatif pour générer des revenus et augmenter la valeur de la propriété, comme réduire le taux d’inoccupation, augmenter les loyers ou améliorer la propriété. »
Diminuez votre coût de la vie
Les investisseurs de propriétés multifamiliales de quatre unités ou moins vivent souvent dans l’une des unités, ce qui les qualifie pour un financement par propriétaire occupant (qui est similaire à une hypothèque résidentielle ordinaire et est assorti d’un taux d’intérêt inférieur). Et bien sûr, ils ne paient pas de loyer (ou se le paient à eux-mêmes).
Moins de risque que les autres placements
Les propriétés multifamiliales offrent généralement aux investisseurs des flux de trésorerie stables et moins de risques, même en période de ralentissement économique. Les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre, après tout. D’autres types de biens immobiliers, tels que les espaces industriels, commerciaux et de bureaux, comportent plus de risques, car les récessions les affectent plus profondément.
Propriétés multifamiliales vs propriétés unifamiliales
Si vous envisagez l’immobilier résidentiel, la grande alternative à l’investissement dans des propriétés multifamiliales est d’investir dans des maisons unifamiliales. De toute évidence, l’option multifamiliale est plus complexe que celle unifamiliale, mais il y a aussi de plus grandes récompenses. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients de chaque catégorie de propriété.
Maisons unifamiliales
| avantages | les inconvénients |
|---|---|
| Plus facile pour les investisseurs novices | Pas autant de potentiel de revenus locatifs |
| Moins de locataires à gérer | Nature étalée des propriétés (si plus d’une maison est possédée) |
| Fort potentiel d’appréciation | Plus de concurrence pour les propriétés |
| Les prêts sont plus faciles à obtenir | Perte de temps potentielle pour traiter les problèmes des locataires |
| Un plus grand bassin d’acheteurs lorsque vous êtes prêt à vendre | Revenus concentrés dans un locataire/propriété |
| Les locataires ont tendance à rester plus longtemps |
Maisons multifamiliales
| avantages | les inconvénients |
|---|---|
| Potentiel de revenu supérieur; flux de revenu stable | Nécessite plus de capital à investir |
| Peut offrir un lieu de vie ainsi qu’un investissement | Coûts/dépenses d’entretien plus élevés |
| Vous pouvez bénéficier d’un prêt hypothécaire, constituer un capital avec les loyers perçus | Nécessite un prêt commercial (propriétés avec 5+ unités) |
| Accroître la valeur de la propriété en augmentant les revenus | Peut être plus difficile de trouver des acheteurs |
| Moins de concurrence pour les propriétés |
Dernier mot sur l’investissement dans les maisons multifamiliales
Investir dans l’immobilier multifamilial offre un moyen intéressant d’élargir votre portefeuille d’investissement et de générer des revenus. Mais cela demande beaucoup d’argent et une quantité incroyable de travail. Il convient mieux aux « investisseurs expérimentés, bien sûr », déclare John Antretter, un agent agréé de The Agency à New York. Si vous êtes novice, « mieux vaut commencer petit avant d’avoir plusieurs locataires à gérer. Un locataire ne serait pas aussi écrasant que d’être propriétaire pour beaucoup.
Cela dit, si vous avez des poches profondes et êtes prêt à faire appel à une aide de gestion professionnelle, vous voudrez peut-être envisager sérieusement le logement multifamilial.