La CGT sur la vente d’un bien locatif n’est peut-être pas aussi mauvaise que vous le pensez

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Mon mari et moi possédons une maison dans laquelle nous avons vécu pendant un peu plus de cinq ans. Puis, en 2007, nous avons déménagé et sommes devenus locataires, afin que je puisse vivre plus près de l’université où j’ai suivi un cursus. Notre maison était louée. Nous avons continué à être locataires jusqu’à ce que notre fils ait terminé ses études en 2019, mais nous n’avons pas pu retourner immédiatement dans notre maison car nous avions signé un nouveau bail de 12 mois. Ensuite, le COVID-19 est arrivé, nous nous sommes donc sentis plus en sécurité pour rester sur place. Nous entendons maintenant dire que si nous vendons notre maison sans y retourner, cela entraînera l’impôt sur les gains en capital (CGT), indépendamment de : 1. C’est la seule propriété que nous possédons. 2. Nous avons déjà perdu une partie substantielle de nos gains/économies à cause du loyer que nous avons payé. 3. Nous avons acheté la propriété comme maison pour y vivre, mais nous avons dû la louer en raison de mes études/opportunités de carrière. Je voudrais réparer notre maison et la vendre sans avoir à y réemménager, sans avoir à payer la CGT afin que nous puissions utiliser la valeur nette et nos économies et revenus actuels pour acheter une nouvelle maison pour y vivre. Nous avons été informés que le seul moyen d’éviter la CGT est de réemménager dans notre maison pendant un an avant de la vendre. Où en sommes-nous à cet égard ? RK

Une fois que vous avez quitté votre logement et que vous avez commencé à tirer des revenus de la propriété (vous l’avez louée), les règles vous permettaient de la revendiquer comme résidence principale, exonérée de CGT, pendant six années supplémentaires, tant que vous n’aviez pas réclamer une autre maison comme résidence principale, ce que vous n’avez pas fait.

Le crédit:RFA

Si vous ne l’aviez pas loué, vous pouviez demander indéfiniment l’exonération de résidence principale.

Une fois que vous avez loué votre maison pendant plus de six ans, vous êtes réputé l’avoir achetée au moment où vous l’avez louée pour la première fois – et non à la fin de la sixième année. C’est ce qu’on appelle la «règle du premier foyer utilisé pour produire un revenu».

Donc, dans votre cas, vous auriez besoin de connaître la valeur de la maison en 2007. À ce montant, vous ajouteriez toutes les dépenses pour lesquelles aucune déduction fiscale n’a été réclamée, plus les frais de vente, et ce serait votre « prix de base ». .

Si vous vendez votre maison sans y retourner, vous pouvez toujours réclamer les six premières années comme partie exonérée de la période soumise à la CGT.

Par exemple, disons que la maison était évaluée à 450 000 $ en 2007, que vous avez engagé 25 000 $ en immobilisations sur 15 ans et que vous la vendez pour 1 000 000 $ en 2022 exactement 15 ans plus tard (en réalité, vous comptez le nombre de jours), encourant un autre 25 000 $ en frais de vente. Votre base de coût serait de 500 000 $ et votre bénéfice de 500 000 $.

Pendant les 15 années où vous l’avez loué, vous pouvez prétendre qu’il a été exonéré pendant six ans, et donc 9/15 de votre bénéfice de 500 000 $, soit 300 000 $, est soumis à la CGT.

Puisque vous l’avez possédé pendant plus de 12 mois, vous bénéficiez d’une réduction de 50 %, donc 150 000 $ sont soumis à la CGT.