La pénurie de logements expliquée | A la recherche d’Alpha

La pénurie de logements a été l’une des histoires les plus populaires dans l’immobilier et l’économie au cours de la dernière année. Partout où vous regardez, vous voyez des gros titres sur le manque d’inventaire qui fait grimper les prix des maisons. Beaucoup de gens ont effectivement dit que les prix des maisons ne chuteraient pas parce que la situation des stocks était si serrée. Mais maintenant, avec de nombreuses indications que les prix des maisons sont déjà en baisse, le récit de la pénurie de logements semble un peu fragile.

Dans cet article, je vais expliquer la véritable situation des stocks sur le marché immobilier américain et ce que cela signifie pour les prix des maisons au cours des 6 à 12 prochains mois.

Le marché américain des maisons unifamiliales est une partie très importante de l’économie américaine. Fin 2022, les ventes totales de maisons unifamiliales tendent vers un rythme annuel de 4,8 millions.

Sur les 4,8 millions de ventes totales de maisons, 87 % sont des ventes de maisons existantes et environ 13 % sont des ventes de maisons neuves. Comme son nom l’indique, les ventes de maisons existantes sont des maisons qui ont un propriétaire actuel, et les ventes de maisons neuves sont des maisons sans propriétaire existant, une unité nouvellement construite.

Le volume total des ventes de maisons a diminué au cours de la dernière année. Fin 2020, le rythme des ventes de maisons unifamiliales était supérieur à 7 millions. Ainsi, le volume des transactions est passé de 7 millions à 4,8 millions, soit une baisse en volume de 2,2 millions d’unités soit 31%.

Ainsi, la demande diminue, et c’est parce que les taux hypothécaires ont augmenté rapidement, rendant les maisons complètement inabordables à ces prix très élevés. Il y a beaucoup de gens qui disent que même si le volume des transactions est en baisse, les prix des maisons ne baisseront pas parce qu’il n’y a pas d’offre. Donc, la demande baisse, mais il y a encore moins d’offre.

La meilleure mesure de l’équilibre entre l’offre et la demande de biens immobiliers est appelée « l’offre des mois ». L’approvisionnement du mois prend l’inventaire total ou le nombre de maisons à vendre, divisé par le rythme actuel des ventes. Donc, s’il y a 5 maisons à vendre et que vous vendez 1 maison par mois, l’offre de mois serait de 5.

Il faudrait 5 mois pour que toutes les maisons soient vendues.

Chaque fois que l’offre mensuelle de logements aux États-Unis est inférieure à 5, cela est considéré comme un marché serré où les prix augmenteront. Lorsque l’offre de mois commence à dépasser 6, les prix ont commencé à se ramollir et même à baisser.

L’offre mensuelle de l’ensemble du marché immobilier américain est actuellement de 4,0. L’approvisionnement de quelques mois en 4.0 est très serré. Donc, ce que la plupart des gens font, c’est qu’ils regardent le nombre d’approvisionnement de ce mois et disent que les prix des maisons ne peuvent pas baisser.

Si nous regardons un diagramme de dispersion avec les mois d’offre de logements aux États-Unis sur l’axe inférieur et le taux de croissance des prix des maisons dans six mois à l’avenir sur la gauche, nous pouvons voir qu’avec la lecture de l’offre mensuelle d’aujourd’hui de 4,0, cela implique six mois à partir de maintenant, les prix des maisons augmenteront d’environ 8 % par an.

Donc, ce que tout le monde fait, c’est prendre le nombre de l’offre de ce mois et suggérer, sur la base des données, que les prix des maisons vont augmenter, même si la demande ralentit fortement.

Il y a plus de nuances dans cette histoire. Nous avons la preuve que les prix des maisons sont déjà en baisse. L’indice national des prix des maisons Case Shiller a été publié en août et a montré une baisse des prix des maisons à un taux annualisé de 4 %, un effondrement complet par rapport aux gains de prix de 25 % observés au début de 2022.

Nous assistons à une baisse des prix pour la première fois depuis plus de dix ans, il se passe donc quelque chose. Comment les prix des maisons pourraient-ils chuter avec une offre mensuelle aussi faible ?

Le nombre total de mois d’approvisionnement de 4,0 est composé d’un approvisionnement mensuel de 3,2 pour les maisons existantes et de 9,2 pour les nouvelles maisons.

La grande différence.

L’offre mensuelle de maisons unifamiliales existantes est tombée à un niveau record de 1,5 au début de 2022, une situation incroyablement malsaine pour le marché du logement. En 2021 et au début de 2022, les taux hypothécaires sont tombés à 2,5 %, un niveau que personne ne pensait possible, ce qui a provoqué une vague massive de refinancements.

Tout le monde s’est enfermé dans ce taux de 2,5 %. Maintenant, avec des taux hypothécaires supérieurs à 7 %, si vous détenez une hypothèque existante à 2,5 %, vous ne vendrez jamais votre maison. Vendre votre maison signifierait renoncer à votre taux de 2,5 % et l’échanger contre un taux de 7 % ; personne ne le ferait à moins d’y être forcé, il y a donc une énorme quantité d’inventaire de maisons existantes qui est complètement piégée et n’arrivera jamais sur le marché. Étant donné que les ventes de maisons existantes représentent 87 % du total, cela maintient le nombre d’inventaires à un niveau bas.

Les nouvelles maisons sont une autre histoire. Les maisons neuves n’ont pas de propriétaire précédent et sont généralement vendues par des entreprises qui n’aiment pas conserver leurs stocks trop longtemps. L’offre mensuelle sur le marché du neuf atteint son plus haut niveau depuis la période de 2008, la demande de maisons s’étant tarie en raison des taux hypothécaires de 7 %.

Il y a plusieurs mois, nous avons vu des entreprises de construction résidentielle offrir de grosses concessions sur leurs ventes de maisons. Ils essaieraient de maintenir le même prix de vente, mais offriraient certains avantages pour aider à réduire le coût effectif de la transaction. Ces concessions se sont rapidement transformées en baisses de prix. En septembre, l’enquête NAHB sur le sentiment des constructeurs de maisons nous a indiqué que 24 % des constructeurs ont signalé des baisses de prix. L’indice du sentiment des constructeurs de maisons a de nouveau chuté en octobre, de sorte que le chiffre de 24 % est probablement encore plus élevé.

Les constructeurs de maisons sont submergés par des stocks excédentaires et réduisent leurs prix. Si nous exécutons la même corrélation entre la croissance future des prix des maisons et l’offre mensuelle de maisons neuves, nous constatons en fait une amélioration de la relation, un meilleur ajustement. À un approvisionnement de 9,2 mois sur le marché du neuf, ce qui implique dans six mois, les prix des maisons chuteront à l’échelle nationale à un taux annuel d’environ 5 %.

Ainsi, la situation des stocks sur le marché immobilier américain est très nuancée. L’inventaire total est très faible, mais il est fortement faussé par les maisons existantes. Il n’y a pas d’inventaire pour les maisons existantes car personne ne veut renoncer à son hypothèque à 2 %. Les constructeurs de maisons, les spéculateurs, les flippers et les personnes qui n’aiment pas conserver des stocks très longtemps voient leur offre augmenter pendant des mois.

Alors, à quel nombre doit-on se fier ? Inventaire total ou inventaire de la maison neuve ? La corrélation est meilleure avec les maisons neuves, mais les maisons existantes représentent un segment plus important du marché.

À mon avis, les entreprises de construction résidentielle fixent les prix. Ils ne conserveront l’inventaire dans leurs livres que si longtemps. Finalement, les constructeurs vendront des maisons à des prix réduits, ce qui fera que tous les prix des maisons seront évalués à la baisse par rapport à l’effet de comparaison.

Si vous êtes à la recherche d’une maison, envisagez peut-être une nouvelle maison où il s’agit certainement d’un marché d’acheteurs.

La situation de l’offre est très différente sur le marché du neuf. Des baisses de prix se produisent sur l’ensemble du marché du neuf, et cela devrait se poursuivre car l’offre et la demande sont toujours déséquilibrées. Ces baisses de prix pour les maisons neuves entraîneront également une baisse des prix sur le marché de l’existant, même si l’offre y demeure tendue.