Le gâchis du logement, expliqué – CNNPolitics

jean
Posted by jean septembre 17, 2022

Notre conversation, menée par e-mail, est ci-dessous.

Une pénurie de logements, une crise de l’accessibilité

CE QUI IMPORTE: J’ai lu à la fois qu’il y avait une pénurie de logements et qu’il y avait une crise du logement. Y a-t-il une différence entre ces idées — une pénurie et une crise ? Et le problème est-il qu’il n’y a littéralement pas assez de maisons pour le nombre d’habitants aux États-Unis ?

BAHNEY : La « crise du logement » est en fait une « crise d’abordabilité ». Une partie de la raison pour laquelle le logement est devenu si cher pour les Américains est qu’il y a une pénurie nationale de logements. Des taux d’intérêt historiquement bas pendant la pandémie, associés à plus d’une décennie de sous-construction, ont créé une inadéquation entre l’offre et la demande qui a fait grimper les prix des maisons.
Les États-Unis ont pris du retard d’environ 5,5 millions d’unités de logement au cours des 20 dernières années, les constructeurs n’ayant pas réussi à suivre les tendances historiques en matière de construction. Si vous ajoutez la destruction de biens due à la démolition ou aux catastrophes naturelles, entre autres, le manque à gagner total pourrait être de 6,8 millions pendant cette période, selon la National Association of Realtors.

C’est un écart si profond qu’il faudrait plus d’une décennie pour le rattraper. Mais même si davantage de maisons et d’appartements sont construits, cela n’aura pas d’importance à moins que les gens ne puissent se le permettre.

Les taux hypothécaires sont les plus élevés depuis 2008 et les prix des maisons restent proches de niveaux records, excluant de nombreux acheteurs potentiels du marché. Ces personnes restent alors sur le marché locatif déjà tendu, ce qui fait encore grimper les loyers.
Alors que les locataires atteignent les limites de ce qu’ils peuvent se permettre de payer chaque mois, l’accession à la propriété devient de plus en plus hors de portée alors qu’ils ont du mal à épargner pour un acompte. Cela élargit l’écart de richesse et verrouille les inégalités entre ceux qui bénéficient financièrement de l’accession à la propriété et ceux qui n’en bénéficient pas. Cela élargit également l’écart racial d’accession à la propriété, dans lequel 72% des Américains blancs sont propriétaires tandis que seulement 43% des Noirs américains possèdent une maison.

Le coût du logement alimente l’inflation

CE QUI IMPORTE: Le coût du logement a été cité comme une cause de l’inflation. Dans quelle mesure est-ce vrai et quelle est la force du marché qui pourrait faire baisser le coût du logement ?

BAHNEY : La flambée des prix du logement a été l’un des principaux moteurs de l’inflation. Pour la plupart des gens, le logement est leur plus grosse dépense. Environ un tiers de l’indice des prix à la consommation, un panier de biens et de services que le Bureau of Labor Statistics utilise pour suivre l’inflation, est la composante « abri ».

Le mois dernier, l’indice a montré que l’inflation était pire que prévu et que la composante logement avait augmenté de 6,2% par rapport à il y a un an, la plus forte augmentation depuis 1991. Une inflation obstinément élevée signifie que la Réserve fédérale prendra probablement des mesures agressives lors de sa réunion la semaine prochaine avec soit une hausse de 75 points de base des taux d’intérêt, soit potentiellement une hausse de 100 points de base.
Mais il y a quelques premiers signes de refroidissement sur le marché du logement. Les ventes de maisons ont chuté pendant six mois consécutifs, la hausse des coûts d’achat et de financement d’une maison poussant davantage de personnes hors du marché du logement. À mesure que la demande se tarira, les prix baisseront et les taux hypothécaires finiront par se stabiliser.

Où la pénurie de logements se fait-elle le plus sentir ?

CE QUI IMPORTE: Quelles parties du pays sont les plus touchées par ce problème ?

BAHNEY : Les villes de la Sun Belt comme Phoenix et Austin ont connu certaines des plus fortes augmentations des coûts de logement pendant la pandémie. À Miami, le prix d’une maison a augmenté de 33 % par rapport à il y a un an et les loyers ont augmenté de 26 % par rapport à l’année dernière. Mais la crise de l’abordabilité se produit à l’échelle nationale, dans toutes les régions du pays.

La maison au prix médian coûte désormais 749 $ de plus par mois

CE QUI IMPORTE: Le remède de la Fed contre l’inflation consiste à augmenter les taux d’intérêt, ce qui a fait grimper les taux hypothécaires. Cela contrôlera peut-être les prix de vente, mais n’augmentera-t-il pas le coût du logement ?

BAHNEY : La Réserve fédérale a augmenté de manière agressive les taux d’intérêt afin d’endiguer l’inflation, ce qui peut réduire la demande mais aussi rendre le coût d’achat d’une maison encore plus cher.

Mais la Fed ne fixe pas directement le taux que les emprunteurs paient sur les prêts hypothécaires. Au lieu de cela, les taux hypothécaires ont tendance à suivre le rendement du Trésor américain à 10 ans. Alors que les investisseurs anticipent les hausses de taux de la Fed, ils vendent souvent des obligations d’État, ce qui fait grimper les rendements et, avec lui, les taux hypothécaires.

Le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe typique de 30 ans a plus que doublé par rapport à il y a un an, rendant l’achat d’une maison qui était alors possible, hors de portée pour certains aujourd’hui.

Il y a un an, un acheteur qui avait misé 20 % sur une maison au prix médian de 359 900 $ et financé le reste avec un taux hypothécaire de 2,86 % – qui était la moyenne à l’époque – avait un paiement mensuel de 1 192 $.

Aujourd’hui, un propriétaire achetant la maison au prix médian, qui est maintenant de 403 800 $, avec une hypothèque à la moyenne actuelle de 6,02 %, paierait 1 941 $ par mois en capital et intérêts. C’est 749 $ de plus chaque mois.

Les Américains dépensent désormais plus de 35 % de leur revenu médian en paiements mensuels de capital et d’intérêts pour cette maison au prix médian. Historiquement, les Américains ont dépensé près de 25 % de leur revenu médian en paiements.

Pour revenir à ce niveau, une combinaison de ces choses devrait se produire, selon la société de données hypothécaires Black Knight : le revenu d’une personne devrait augmenter de 40 %, les taux hypothécaires devraient être réduits de moitié, ou il faudrait une baisse de 30 % du prix médian d’une maison.

Aucun de ceux-ci ne devrait se produire de si tôt.

L’accession à la propriété devient hors de portée

CE QUI IMPORTE: Si les prix des logements baissent, cela signifiera que des millions de personnes perdront de la valeur dans leur principal actif. Si les prix du logement ne baissent pas, cela signifie que des millions d’Américains ne seront jamais propriétaires d’une maison. Cela semble être une situation impossible.

BAHNEY : Certains économistes du logement ont dit récemment que l’industrie du logement est en récession, mais les propriétaires ne se sentent pas de cette façon. Bien sûr, il existe de nombreux exemples de refroidissement dans le secteur du logement (licenciements de sociétés de prêts hypothécaires, retrait des constructeurs de maisons, chute des ventes de maisons). Mais les propriétaires ont toujours une valeur nette énorme sur leur maison, qui a augmenté en moyenne de 60 000 $ au cours de la dernière année.

Pourtant, des millions de personnes sont exclues de l’achat d’une maison alors que les défis d’abordabilité s’avèrent insurmontables.

En avril 2021, un ménage devait gagner environ 80 000 $ par an pour payer les paiements sur la maison au prix médian avec une mise de fonds modeste de 3,5 %. Un an plus tard, le revenu requis était de 108 000 $. Cette augmentation des coûts signifie qu’environ 4 millions de ménages locataires qui auraient pu acheter la maison au prix médian l’année dernière ne pourraient plus le faire 12 mois plus tard.

Comment ce problème peut-il être résolu ?

CE QUI IMPORTE: Quelles sont certaines des idées pour résoudre ce problème? Existe-t-il une façon efficace pour le gouvernement d’agir?

BAHNEY : La plupart des experts en politique du logement affirment que la construction d’un approvisionnement régulier de nouvelles maisons à prix modéré est la tâche numéro un. Mais comme ces maisons ne sont pas aussi rentables pour les constructeurs que les maisons plus grandes et plus chères, il faudra un effort concerté des secteurs public et privé.

En mai, l’administration Biden a annoncé un plan d’action pour l’offre de logements afin de combler l’écart d’accessibilité et de réduire les coûts de logement. Le plan vise à stimuler l’offre de logements abordables en améliorant le financement fédéral existant et en incitant les zones à réformer les politiques de zonage et d’utilisation des sols pour construire davantage de logements à moindre coût. Il appelle également les constructeurs de maisons à adopter des méthodes de construction plus efficaces.

Mais rien de tout cela n’est une solution miracle, et certaines d’entre elles nécessitent une action du Congrès.

Par ailleurs, la Federal Housing Finance Administration, qui supervise les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac, a annoncé cet été son intention d’élargir les options de financement immobilier pour les acheteurs, en particulier ceux de couleur, afin de combler l’écart racial entre propriétaires. Ces programmes comprennent une aide à la mise de fonds, des primes d’assurance hypothécaire réduites et un système de rapport de solvabilité qui tient compte de l’historique des paiements de loyer.
Certaines de ces idées, y compris de nouveaux prêts sans acompte sans frais de clôture pour les acheteurs dans des quartiers noirs ou hispaniques spécifiques, sont déjà en place.