Crash est un grand mot, surtout quand on parle d’immobilier, mais en regardant les conditions économiques actuelles et l’incertitude financière récente (ainsi que la hausse des taux d’intérêt hypothécaires), il est facile de se demander si le marché du logement, après des années de marché effréné – s’effondrera en 2023. (Les gens se sont demandé la même chose à propos du marché du logement en 2022.)
Beaucoup de choses vont changer sur le marché : les taux d’intérêt vont s’équilibrer et les prix des logements vont baisser, mais à un rythme plus lent. L’inventaire restera limité car les baby-boomers resteront chez eux tandis que les milléniaux chercheront à entrer sur le marché du logement. C’est tout selon les experts qui croient que, même si le marché ne s’effondrera pas, il sera connaître une correction de trajectoire en 2023.
Pendant une grande partie de 2020 et 2021, la demande de logements était élevée et l’offre était faible. Les taux d’intérêt étaient à des niveaux historiquement bas. Ensemble, ces facteurs ont créé un marché de vendeurs hyper-concurrentiel, les acheteurs se précipitant vers de nouvelles annonces, faisant des offres en espèces et se dépêchant de surenchérir.
Aujourd’hui, les prix sont encore élevés mais se stabilisent, les taux d’intérêt grimpent rapidement et la concurrence s’amenuise. La National Association of Realtors a signalé que les ventes de maisons ont chuté en juillet et en août, ce qui montre une baisse de la demande que beaucoup attribuent à la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Mais est-ce que tout cela est suffisant pour provoquer un crash ?
Bien que ces facteurs puissent amener certaines personnes à se demander si cela signifie que nous nous dirigeons vers une autre crise du logement, comme celle que nous avons connue en 2008, la réponse est non, du moins pas encore !
« Bien que cela puisse différer selon les marchés locaux, un effondrement général du marché est peu probable », déclare Rob Cook, vice-président du marketing chez Discover Home Loans.
Certains experts s’attendent à ce que la demande reprenne bientôt, en particulier après les énormes augmentations de loyer que de nombreuses personnes ont vues en 2022.
« Au printemps, les gens ne voudront plus continuer à payer ce loyer et il y aura plus de certitude sur le marché, et nous verrons un grand boom dans [home] ventes », déclare Suzanne Miller, experte en immobilier et logement à New York.
Pourtant, une augmentation de la demande peut ne pas être accompagnée d’une augmentation de l’offre.
« Vous allez voir le nombre d’acheteurs d’échange diminuer considérablement dans un avenir prévisible », déclare Ralph Reahard, propriétaire de Real Property Management Richmond Metro. Les acheteurs d’échange sont des propriétaires actuels qui cherchent à acheter une propriété plus grande ou meilleure. Lorsque ces propriétaires passent à leur deuxième (ou même troisième ou plus) propriété, ils libèrent des maisons plus petites et souvent plus abordables pour les premiers acheteurs. marché, ce qui signifie moins d’options pour les nouveaux acheteurs.
Comme pour la plupart des choses, cependant, il y a plus en jeu que les conditions actuelles. Afin de comprendre l’éventail des prévisions d’un éventuel crash dans un avenir proche, il est important de revenir sur les deux dernières années, en particulier en ce qui concerne la pandémie.
Regarder en arrière
Avant la pandémie, le marché du logement fonctionnait très bien.
« Les gens achetaient et les choses étaient à peu près en feu », dit Miller.
Lorsque la pandémie et les blocages associés ont frappé, les gens se sont sentis enfermés et ont réalisé qu’ils voulaient plus d’espace.
«Avec le travail à distance, les maisons des gens sont devenues beaucoup plus importantes et ils voulaient des espaces plus grands», explique Miller.
De nombreux citadins sont allés en banlieue pour des maisons plus grandes et, finalement, d’autres ont emménagé dans leurs anciens espaces, profitant de loyers soudainement plus bas après que de nombreuses propriétés soient restées sur le marché locatif pendant des semaines, voire des mois.
« Dès que la pandémie a pris fin, les gens sont retournés dans les zones urbaines », explique Miller. « Ils voulaient revenir dans l’action, et ils se sont sentis seuls et ils voulaient être dans de plus grandes villes. »
Le résultat à New York et dans d’autres quartiers chers est qu’aujourd’hui le marché est soudainement super compétitif, et les taux d’intérêt et les prix sont élevés. Mais des tendances similaires se produisent également dans d’autres régions du pays, où les stocks étaient faibles et la demande élevée, ce qui a entraîné les prix élevés des maisons que nous constatons actuellement dans ces régions. Cette scission entre les zones en demande où les prix sont encore élevés et les zones où les prix baissent déjà davantage implique qu’un krach général ne se produira probablement pas.
Alors, le marché va-t-il s’effondrer ?
Probablement pas. Encore une fois, pensez correction, ne pas crash.
Reahard pense que la hausse des taux d’intérêt ralentira ou empêchera un effondrement du marché en maintenant la demande parmi les propriétaires actuels à un faible niveau. Avec la hausse des taux d’intérêt, dit-il, les propriétaires actuels qui souhaitent peut-être plus d’espace ne souhaitent pas vendre pour l’instant.
« Vous augmentez peut-être de 100 000 $ la valeur de votre maison, mais vos versements hypothécaires pourraient doubler si vous négociez un taux d’intérêt que vous avez bloqué avant Covid, environ 3,5 %, [for one that’s] 6,5 % », dit-il. « Les gens regardent cela et disent: » J’aimerais plus d’espace, mais je ne veux pas renoncer à ce tarif. Cela va réduire la demande, et nous avons déjà constaté un assouplissement des prix, et je pense que cela va continuer. »
Le prix moyen des maisons a augmenté de façon spectaculaire au cours des trois dernières années, mais Miller pense que ces prix sont sur le point de retomber, même s’ils ne chuteront pas.
«Je pense vraiment que le marché va se stabiliser, et il a déjà tellement augmenté», dit-elle. « Il a augmenté de 30 à 40 %. Donc, si nous avons une correction de 20 %, nous sommes toujours en hausse de 20 %.
Si les maisons restent sur le marché pendant de plus longues périodes ces jours-ci, ce n’est pas nécessairement le signe d’un crash : cela pourrait simplement être une question de prix.
« Les maisons ne sont sur le marché que parce que les vendeurs ne sont pas disposés à négocier », déclare Miller. « Chaque fois qu’un vendeur établit un prix réaliste, il vend. »
Même avec des taux d’intérêt élevés, il y a toujours des acheteurs au comptant et des acheteurs internationaux qui sont prêts à payer le gros prix et qui n’ont pas à s’inquiéter des variations de ces taux, dit Miller.
« Si vous regardez les statistiques des 50 dernières années, selon Freddie Mac, le taux d’intérêt moyen était de 7 %, et le marché tel que je m’en souviens à la fin des années 80 était de 18 % », dit Miller. « Donc, même si c’est le choc des autocollants de l’année dernière, je ne pense pas que cela va trop dissuader le marché. Il va y avoir une correction; Je ne pense pas qu’il y aura un crash.
Miller prévoit que ces corrections interviendront d’ici la fin de l’année, mais pense que le marché reprendra au printemps. Les ventes de maisons ralentissent généralement pendant les mois d’hiver, il faut donc s’attendre à un certain ralentissement de toute façon.
Et après?
Que le marché s’effondre ou non, il y a certainement des changements à venir l’année prochaine.
Chris Masiello, PDG de Better Homes and Gardens Real Estate The Masiello Group, estime que des prêts hypothécaires à taux variable inférieurs de l’ordre de 3,75 à 5 % ramèneront les acheteurs sur le marché. Les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) changent avec le marché, contrairement aux prêts hypothécaires à taux fixe. Mais généralement, il est moins cher de participer à un ARM qu’à un taux fixe, du moins pour commencer.
Beaucoup pensent que les taux d’intérêt hypothécaires à taux fixe vont également se stabiliser.
« La plupart des économistes prédisent que les taux se stabiliseront et pourraient légèrement baisser l’année prochaine », a déclaré Cook. « Cela dit, cette année nous a tous appris que la précision de toute prédiction sur les taux n’est bonne que jusqu’au prochain rapport sur l’inflation. La Fed a relevé les taux d’intérêt dans l’espoir que ces augmentations freineraient l’inflation, et bien qu’elle ait eu une influence modératrice jusqu’à présent, il reste à voir si l’inflation est entièrement maîtrisée.
Si vous cherchez à acheter, vous pouvez magasiner les taux d’intérêt. Cook recommande d’utiliser une calculatrice comme la calculatrice d’abordabilité de Discover pour voir combien de maison vous pouvez vous permettre à différents taux.
Et si vous souhaitez équilibrer le coût supplémentaire à long terme d’un taux hypothécaire plus élevé, il existe des moyens de le compenser.
« Je serais prêt à verser un acompte plus important. C’est une façon de compenser le poids d’un taux d’intérêt plus élevé, en apportant plus de liquidités à la table », déclare Reahard.
Quoi que vous fassiez, ne paniquez pas : une demande plus faible, un temps plus long sur le marché et des taux d’intérêt plus élevés ne sont pas les pires conditions.
« Quand les gens arrêtent de vendre, d’acheter et d’échanger et qu’ils se contentent de baisser les taux hypothécaires qu’ils ont jusqu’à ce que le marché soit moins volatil, je ne vois pas vraiment de problème là-dedans », dit Reahard.