Après la frénésie d’achat de l’an dernier, le marché immobilier du sud du Nevada freine depuis des mois.
Le total des ventes a chuté par rapport aux niveaux de 2021, les vendeurs ont de plus en plus réduit leurs prix, les stocks ont grimpé en flèche et les constructeurs de maisons ont retiré moins de permis de construction.
Las Vegas est loin d’être la seule à voir les acheteurs reculer au milieu d’une forte hausse des taux hypothécaires. Aux États-Unis, le rythme des reventes a chuté pour le huitième mois consécutif en septembre, a rapporté la National Association of Realtors.
Nicole Bachaud, économiste principale du site de cotation Zillow, a noté que les valeurs des maisons de Las Vegas ont baissé ces derniers mois, contribuant à « adoucir » le marché, mais cela « ne rend pas vraiment les choses plus abordables ».
Bachaud s’est entretenu avec le Review-Journal lors de la conférence de la National Association of Real Estate Editors de ce mois-ci à Atlanta pour parler de l’évolution du marché. L’interview a été modifiée pour plus de longueur et de clarté.
Review-Journal: À Las Vegas, il semble que le marché du logement n’ait pas rendu beaucoup de services aux acheteurs ou aux vendeurs ces derniers temps. Comment la situation à Las Vegas se compare-t-elle aux autres régions métropolitaines ?
Bachaud : Le marché de Las Vegas a certainement été très difficile car les prix ont augmenté si rapidement au cours de la pandémie. C’est devenu vraiment très cher très rapidement. Las Vegas était autrefois un quartier moins cher et très abordable, et ce n’est plus le cas. De nombreux vendeurs vont ressentir les mêmes effets de l’abordabilité. Si vous envisagez de vendre votre maison et d’en acheter une autre — que vous agrandissiez, réduisiez les effectifs ou déménagiez à l’autre bout de la ville — cela coûte maintenant beaucoup plus cher. Cependant, ce n’est pas mauvais pour tout le monde. Si vous êtes un acheteur entièrement au comptant, ou si vous êtes un acheteur avec un revenu suffisamment élevé pour ne pas être vraiment sensible aux variations de prix et aux variations des taux d’intérêt, vous avez une très bonne opportunité car la demande recule tellement. Cela donne aux acheteurs beaucoup de temps supplémentaire pour prendre des décisions afin de s’assurer qu’ils voient toutes leurs options, au lieu de simplement sauter sur la première qu’ils peuvent, car sinon il n’y en aura plus.
Juste en faisant le point sur tout ce qui se passe en ce moment, à quel point le marché a-t-il radicalement changé au cours de la dernière année ?
C’est très différent. Quand on regarde à quel point c’est devenu cher, à quel point c’est devenu inabordable – Las Vegas a eu un sommet très élevé avant la Grande Récession. Les valeurs des maisons étaient extrêmement élevées, l’abordabilité était terrible, c’est aussi mauvais qu’aujourd’hui, et puis tout d’un coup, vous avez vu les prix chuter très loin, très rapidement. L’abordabilité est restée assez favorable jusqu’à la pandémie. Les prix augmentaient, mais les revenus augmentaient également; c’était un marché vraiment abordable, il n’y avait pas une tonne de demande excédentaire. Puis tout d’un coup, nous arrivons à la pandémie, la frénésie du marché avec des taux d’intérêt très bas, de nombreux facteurs démographiques poussant les gens à acheter, des gens d’autres marchés à la recherche d’un prix abordable dans la région de Sunbelt. Et c’est à ce moment-là que nous avons commencé à voir les prix grimper extrêmement rapidement, et c’est à ce moment-là que l’abordabilité est devenue vraiment, vraiment mauvaise. Il est impossible pour les gens de ce marché de se payer ces maisons, et donc quelque chose doit changer.
Qu’est-ce qui, le cas échéant, fonctionne actuellement dans la satisfaction des acheteurs et des vendeurs, en particulier dans le sud du Nevada ?
Pour les acheteurs, c’est ce temps supplémentaire sur le marché, le temps de prendre des décisions. L’inventaire a augmenté. Vous n’avez pas à renoncer à votre inspection, vous n’avez pas à renoncer à vos éventualités. Vous pouvez vraiment avoir un processus d’achat moins stressant et plus fluide.
Et pour les vendeurs ?
Vendre une maison en un mois n’est pas une chose terrible ; c’est assez normal quand on regarde quelles ont été les tendances historiques. Les choses sont en ce moment de rééquilibrage. Ce n’est pas nécessairement que les vendeurs n’ont aucun pouvoir ; c’est juste qu’ils n’ont plus tout le pouvoir. Pour beaucoup de vendeurs, il suffit de se rappeler que vous n’avez pas besoin de 20 offres sur une maison et que vous n’avez pas besoin de vendre votre maison en une journée. Si cela prend un mois et que vous n’obtenez qu’une seule offre, c’est tout ce dont vous avez besoin pour vendre la maison.
Une chose qui a attiré mon attention est la vitesse à laquelle le marché a tourné. Est-ce quelque chose que vous avez également observé?
Absolument. Le tournant du marché a été la hausse des taux d’intérêt. Il y avait beaucoup de ce sentiment, surtout au début du printemps, que les vendeurs voulaient vendre parce que les taux d’intérêt allaient monter. Nous avons vu des acheteurs sauter sur le marché en disant que les taux d’intérêt allaient augmenter. La part des maisons vendues au-dessus du prix catalogue était extrêmement élevée, même tout au long de ce printemps. Les guerres d’enchères se produisaient un peu. L’accélération des prix de l’immobilier a atteint son apogée. Le marché était très chaud, puis tout d’un coup, les taux ont grimpé essentiellement du jour au lendemain et ont continué à grimper. Nous sommes maintenant dans une phase différente du marché. Nous ne sommes plus dans cette frénésie pandémique induite par une tonne de demande et une offre limitée. Nous assistons maintenant à une crise d’abordabilité; l’équilibre du pouvoir du marché est en train de changer, et cela va conduire à un marché plus lent.
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