Ces derniers mois, les nouvelles pour le marché immobilier australien dans son ensemble n’ont cessé d’aller de mal en pis, avec des prix en baisse à Sydney, Melbourne, Brisbane, Adélaïde et Perth.
Le taux de chute des prix s’est également accéléré, les prix ayant chuté de 1,6 % en août.
Mais tous les marchés immobiliers du pays ne sont pas touchés de la même manière.
À Sydney, les prix ont baissé de 9,1 % par rapport à leurs sommets enregistrés en février, tandis qu’à Adélaïde et à Perth, les prix n’ont baissé que de 0,6 % et 0,7 % respectivement.
Si les analystes ont raison, ce n’est que le début de la chute des prix de l’immobilier, avec des prédictions d’économistes et de commentateurs traditionnels allant de 10% à 25% de baisse, et certains analystes ajoutant des qualificatifs selon lesquels si les taux restent plus élevés plus longtemps, les prix pourraient chuter nettement plus.
Mais le voyage vers l’endroit où les prix finissent par toucher le fond ne sera pas une ligne droite. Même dans les plus grands krachs immobiliers de l’ère moderne, il y a toujours eu des moments où le marché était plus fort que d’autres.
Par exemple, lors du krach immobilier aux États-Unis qui a accompagné la crise financière mondiale, la maison médiane de Las Vegas a perdu plus de 60 % de sa valeur. Mais en raison de la saisonnalité, il y a eu des moments où les baisses de prix se sont modérées, passant d’un taux de plus de 5 % par mois à un moment donné à seulement 1,4 %.
Mais à mesure que la poussée estivale du marché s’est estompée, la chute des prix s’est accélérée une fois de plus, le marché atteignant finalement un creux près de quatre ans plus tard.
Comment se portent les différents marchés australiens jusqu’à présent ?
De la saison de vente du printemps après l’hiver à l’essor du secteur immobilier après l’Australia Day, les différents marchés immobiliers du pays ont tous leur propre saisonnalité unique en fonction de facteurs locaux.
Par exemple, sur le plus grand marché immobilier du pays, Sydney, le mois le plus fort pour la croissance des prix est mars. En revanche, le plus faible est en juillet, au plus fort de l’hiver.
Avec Sydney actuellement au milieu de son bloc de trois mois le plus fort de l’année, qui s’étend de septembre à fin novembre, nous pourrions voir des baisses de prix quelque peu modérées en fonction des facteurs saisonniers qui ont tendance à stimuler le marché pendant cette période.
De l’autre côté de la nation à l’ouest, Perth a un cycle saisonnier complètement différent. Les mois les plus forts de Perth sont février et mars.
Pendant ce temps, dans le Sunshine State, les mois les plus forts du marché de Brisbane sont octobre, novembre et décembre, août étant le mois le moins performant.
À Adélaïde, les mois les plus forts sont mai, novembre et décembre, août étant le mois le moins performant.
Enfin à Melbourne, la saisonnalité la plus forte pour le marché se situe en mars, octobre et novembre, le froid hivernal de juillet entraînant la période la plus faible pour le marché.
Listes déroulantes
Les nouvelles campagnes d’inscriptions immobilières ont chuté pendant trois semaines consécutives jusqu’au 20 septembre. C’est tout à fait différent de la tendance saisonnière normale, où les volumes de nouvelles inscriptions devraient augmenter de manière constante.
« Je pense que cela pourrait ralentir temporairement le rythme du ralentissement, car les vendeurs semblent se retenir un peu pour le moment, ce qui pourrait ne pas correspondre à l’augmentation saisonnière de l’intérêt des acheteurs », a déclaré Eliza Owen, responsable de la recherche chez CoreLogic.
Après avoir connu une forte croissance sur tous les principaux marchés du pays tout au long de 2021, la divergence que nous avons constatée ces derniers mois devrait se poursuivre.
«Il existe également des marchés immobiliers, généralement des marchés plus abordables, qui ont tendance à être à la traîne. Ainsi, dans des villes comme Adélaïde, Perth et Darwin, où nous ne voyons que les prix chuter (ou dans le cas de Darwin, les prix continuent d’augmenter), nous nous attendrions à ce que cela soit en partie fonction d’un décalage, et que ces marchés voir bientôt une trajectoire de chute des prix plus abrupte », a déclaré Mme Owen.
Les perspectives
Entre l’impact de la saisonnalité et le fait que les propriétaires réévaluent de plus en plus s’ils doivent ou non mettre leur logement en vente, nous pourrions voir le rythme des baisses de prix se modérer sur certains marchés.
À plus long terme, tout le monde peut deviner. De nombreux prévisionnistes se sont trompés sur le marché immobilier australien au cours des cinq dernières années, certains à la hausse et d’autres à la baisse.
Avec tant de choses dans le monde en mouvement, du sabotage explosif du gazoduc russe Nord Stream aux fonds de pension britanniques au bord de l’insolvabilité, il est impossible de savoir comment tout cela va se dérouler.
Bien qu’il existe certainement plus qu’assez de facteurs locaux pour déterminer la direction du marché, ces facteurs externes pourraient finir par contribuer à décider du sort des taux d’intérêt australiens et du marché immobilier de notre pays.
Tarric Brooker est journaliste indépendant et commentateur social | @AvidCommentator