« A long terme, nous sommes tous morts », a plaisanté le légendaire économiste John Maynard Keynes.
Son dicton s’applique certainement aux baux de 125 ans comme ceux que nous verrons arriver sur le marché pour des terrains résidentiels à Whitehorse. La Première nation Kwanlin Dün a récemment annoncé 97 lots pour la zone située derrière Falcon Drive à Copper Ridge. Le Conseil Ta’an Kwäch’än a des plans similaires pour son territoire.
Des fonctionnaires des quatre ordres de gouvernement, ainsi que des avocats et des banquiers, ont fait beaucoup de travail pour que ces baux puissent devenir une partie intégrante du marché immobilier du Yukon.
Ces baux pourraient être une grande victoire tant pour les familles du Yukon que pour les deux Premières Nations. Les Yukonnais auront accès à de nouveaux terrains pour se loger. Les Premières nations tireront de l’argent de leurs propriétés foncières et, ce qui est important, recevront une part de l’impôt sur le revenu payé par les personnes vivant sur les propriétés.
Le gouvernement du Yukon et la ville de Whitehorse en bénéficieront également, puisque la disponibilité des lots des Premières Nations réduira la température brûlante des critiques qu’ils reçoivent pour ne pas avoir développé suffisamment de lots pour suivre la croissance démographique prévue.
L’idée de bail des Premières nations partage certaines caractéristiques avec l’idée de fiducie foncière du candidat présidentiel américain Bernie Sanders, qui a développé l’idée alors qu’il était maire du Vermont. Cela sépare la propriété du terrain et la maison qui s’y trouve.
Dans le cas des baux des Premières nations, le propriétaire est propriétaire de la maison, mais pas du terrain. Puisqu’ils louent le terrain, ils n’ont en fait pas besoin d’ajouter le coût du terrain à leur hypothèque.
Si la Première nation organise également le financement du coût de l’installation de l’eau, des égouts et d’autres services dans les lots, cela adoucirait davantage l’affaire. Supposons que le gouvernement fédéral ou le gouvernement du Yukon accorde un prêt à long terme, disons 50 ans, à la Première Nation. L’argent serait utilisé pour payer les raccordements à l’eau et aux égouts, puis récupéré auprès des familles louant le terrain pendant de nombreuses décennies. Le taux d’emprunt à long terme du gouvernement fédéral est actuellement d’environ 3 %. Avec un arrangement à long terme bon marché comme celui-ci, les propriétaires éviteraient d’ajouter un autre coût initial à leurs hypothèques.
Alors devriez-vous souscrire à l’un de ces baux?
Les baux sont une excellente idée en général. Mais le diable réside là où il habite habituellement dans les transactions immobilières ; en petits caractères.
Les locataires potentiels voudront réfléchir à quelques questions.
La première consiste à se demander comment les calculs se comparent à une maison similaire sur un terrain traditionnel en fief simple. La maison sera moins chère sur un terrain loué, mais elle est livrée avec ce paiement de bail en cours. Pendant les 25 premières années, vos versements hypothécaires seront moins élevés. Mais après cela, vous paierez encore le bail du terrain pendant des décennies. Et comme vous n’êtes pas propriétaire du terrain, vous renoncez à la possibilité de profiter si le prix du terrain augmente.
Certaines personnes se concentrent fortement sur ces compromis. Mais obtenir une maison moins chère dès le départ a une valeur énorme et immédiate. Tout le monde ne veut pas ou n’a pas besoin d’investir dans des terres, alors l’option de location aura beaucoup de sens pour certains Yukonnais.
La deuxième question est de penser à la valeur de revente. Encore une fois, les détracteurs des baux à long terme demandent qui voudra acheter votre maison dans 20 ans si le bail approche de son expiration. Sur un bail de 125 ans, cela deviendra une question assez importante, vers l’an 2122. Si vous voulez prendre votre retraite et vendre votre maison dans 20 ans, à ce moment-là, ce sera un bail de 105 ans. La logique de l’acheteur sera assez similaire à la vôtre aujourd’hui.
La troisième question porte sur la façon dont le taux se réinitialise au fil du temps. Souvent, les baux à très long terme comportent des clauses qui réinitialisent le paiement mensuel tous les 25 ans, par exemple. Cela a du sens, car en cas d’inflation, le propriétaire du terrain voudra être protégé. Si vous payiez un bail de 125 ans au centre-ville de Whitehorse dont le taux n’a pas été réinitialisé depuis 1897, ce serait vraiment une bonne affaire.
La question de savoir comment le taux est réinitialisé est cruciale. Il est plus sûr pour les locataires si la révision du taux est liée à quelque chose d’indépendant et lié au coût de la vie, comme l’indice des prix à la consommation de Statistique Canada. S’il doit être réinitialisé sur la base de quelque chose de vague comme les «prix du marché», cela expose le propriétaire à un risque.
Après avoir construit votre maison sur un terrain, votre position de négociation est faible si le propriétaire foncier a la possibilité d’augmenter les paiements fonciers. À ce stade, il n’est pas facile de récupérer votre maison et de la déplacer vers un terrain moins cher.
Bien mis en œuvre, le bail foncier à long terme a le potentiel d’être un véritable « gagnant-gagnant » pour les familles des Premières Nations et du Yukon. Assurez-vous simplement de lire les petits caractères et assurez-vous qu’il vous convient.
Keith Halliday est un économiste du Yukon, auteur des romans d’aventure jeunesse Aurore du Yukon et co-animateur du podcast Klondike Gold Rush History. Il est lauréat du prix Ma Murray du meilleur chroniqueur.
Yukonomiste