Le patrimoine immobilier est un actif financier majeur pour les propriétaires qui approchent de la retraite, mais si vous envisagez d’en tirer profit en vendant une maison plus grande pour en réduire la taille à la retraite, vous devrez peut-être réfléchir à nouveau. La hausse des taux d’intérêt et la baisse de la valeur des maisons dans un marché du logement toujours tendu signifient que vous pourriez obtenir moins que prévu pour votre propriété actuelle, mais que vous paierez toujours beaucoup plus pour votre maison de retraite. Envisagez de travailler avec un conseiller financier lorsque vous planifiez votre transition vers la retraite.
La hausse des taux hypothécaires pèse sur les prix des maisons
Maintenant que la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt, les prêts hypothécaires à 30 ans s’élevaient en moyenne à 6,29 % fin septembre, soit une augmentation de 118 % par rapport au taux de septembre 2021 de 2,88 % ; ils ont depuis grimpé à 6,7 %. Cette augmentation commence à faire baisser les prix des maisons. Selon la société de données et d’analyse Black Knight Inc., le prix médian des maisons a chuté de 0,77 % entre juin et juillet – la plus forte baisse sur un mois depuis janvier 2011. Alors que les valeurs restent supérieures à un an Il y a quelques mois, Black Knight a constaté une baisse des valeurs dans plus de 85 % des 50 plus grands marchés américains, plus d’un sur 10 voyant les prix chuter de 4 % ou plus.
Les valeurs inférieures laissent aux propriétaires actuels moins de capitaux propres disponibles – le montant sur lequel un propriétaire peut emprunter tout en conservant une participation de 20 % qu’il peut exploiter pour une nouvelle maison. Alors que les propriétaires avaient accumulé un record de 11,5 billions de dollars de capitaux propres disponibles en mai, les capitaux propres disponibles ont chuté de 5 % au cours des deux derniers mois, et le troisième trimestre pourrait entraîner la première baisse trimestrielle des capitaux propres disponibles depuis 2019.
Cela laisse les propriétaires à la retraite dans une impasse : ils ont moins de valeur nette à investir dans une nouvelle maison, mais les prix des maisons sont toujours beaucoup plus élevés que lorsqu’ils ont acheté leur maison actuelle – en hausse de 14 % au cours des 12 derniers mois. De plus, la hausse des taux d’intérêt a fait grimper les mensualités hypothécaires.
Un exemple, trois options
Prenons l’exemple d’un propriétaire qui, en septembre 2021, gagne 200 000 $ de capitaux propres et emprunte 100 000 $ à 2,88 % pour acheter une maison de retraite de 300 000 $. Le paiement mensuel du capital et des intérêts sera de 415 $. Considérons maintenant le même déménagement un an plus tard, en septembre 2022. Le propriétaire retire 190 000 $ de la vente de la maison actuelle. Mais la maison de retraite qui coûtait 300 000 $ en septembre 2011 coûte maintenant 342 000 $. Le retraité doit donc emprunter 152 000 $ (190 000 $ + 152 000 $ = 342 000 $) à 6,26 % pour payer la maison de retraite. Le paiement mensuel du capital et des intérêts sera de 937 $, soit plus du double de ce qui aurait été dû en septembre 2021.
Les propriétaires existants sont dissuadés de vendre parce que chaque dollar emprunté coûte plus cher. Ils doivent examiner attentivement leurs options.
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Il suffit de ne pas vendre du tout et d’attendre de voir si une éventuelle baisse de l’inflation fera baisser les taux d’intérêt pour rendre le déménagement plus abordable.
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Les acheteurs de maisons pourraient être bien avisés d’envisager de bloquer un taux hypothécaire maintenant pour éviter des taux plus élevés alors que les hausses de la Fed se poursuivent.
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Une troisième approche consiste à acheter maintenant avec des plans de refinancement à un taux hypothécaire inférieur à l’avenir. Une façon de le faire est d’utiliser un prêt hypothécaire à taux variable (ARM), où le taux est bloqué contre une hausse pendant les premières années du prêt, puis s’ajuste chaque année par la suite. Certains ARM permettent aux emprunteurs de se convertir ultérieurement en un prêt à taux fixe. Au cours de la troisième semaine de septembre, par exemple, le taux moyen d’un ARM de cinq ans était de 4,97 %, contre 5,44 % pour un prêt fixe de 15 ans et 6,29 % pour un prêt hypothécaire fixe de 30 ans.
L’essentiel
La hausse des taux d’intérêt hypothécaires combinée à la baisse des prix des maisons mais toujours au-dessus des niveaux récents peut laisser les retraités ou les aspirants retraités face à une énigme. Les réponses possibles pourraient être simplement d’attendre que le marché sorte, d’obtenir un ARM ou d’acheter cette maison de retraite afin de pouvoir bloquer un taux d’intérêt fixe avant que la Fed n’augmente encore plus les taux.
Conseils sur l’achat et la vente de résidences
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Comment enfiler l’aiguille proverbiale entre la hausse des taux et les prix des maisons toujours élevés peut être un défi. C’est là que la perspicacité et les conseils d’un conseiller financier peuvent être précieux. Trouver un conseiller financier n’a pas à être difficile. L’outil gratuit de SmartAsset vous met en contact avec jusqu’à trois conseillers financiers qui desservent votre région, et vous pouvez interroger gratuitement vos conseillers correspondants pour décider lequel vous convient le mieux. Si vous êtes prêt à trouver un conseiller qui peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers, commencez dès maintenant.
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